Nach dem Tod eines Mieters können bestimmte Personen nach § 563 BGB automatisch in das Mietverhältnis eintreten. Dazu zählen unter anderem Ehegatten oder Lebenspartner, wenn sie mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter einem eingetretenen Bewohner fristlos kündigen kann, hat das Kammergericht Berlin in einem Beschluss vom 20. Oktober 2025 entschieden.
Dem Verfahren lag ein Fall zugrunde, in dem ein Mieter seine Lebenspartnerin in die Wohnung aufgenommen hatte. Nach seinem Tod im Jahr 2019 blieb die Frau in der Wohnung, ohne den Vermieter über den Todesfall zu informieren. Im Jahr 2023 übersandte sie dem Vermieter ein Schreiben im Namen des Verstorbenen. Darin wurde erklärt, sie habe eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung der Wohnung erhalten. Nach Darstellung des Gerichts trat sie auch telefonisch und per WhatsApp in dieser Weise auf.
Entscheidung des Kammergerichts Berlin
Der Vermieter veranlasste schließlich eine Abfrage beim Einwohnermeldeamt und stellte dabei fest, dass der Mieter bereits verstorben war. Daraufhin kündigte er ein etwaig bestehendes Mietverhältnis mit der Bewohnerin fristlos und erhob Räumungsklage. Das Kammergericht Berlin entschied, dass die Frau die Wohnung räumen müsse. Nach Auffassung des Gerichts lag in ihrer Person ein wichtiger Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB vor.
Das Gericht stellte darauf ab, dass die Bewohnerin mehrfach den Eindruck erweckt habe, der bisherige Mieter lebe noch. Dieses Verhalten sei maßgeblich für die Beurteilung, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden könne. Der Beschluss trägt das Aktenzeichen 12 U 52/25.
Eintritt in das Mietverhältnis nach § 563 BGB
Nach der gesetzlichen Regelung treten nach dem Tod eines Mieters bestimmte Personen unabhängig von der Erbfolge in das Mietverhältnis ein. Vorrang haben Ehegatten oder Lebenspartner, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Gibt es solche Personen nicht, kommen Kinder oder andere Familienangehörige in Betracht, sofern auch sie mit dem Mieter zusammengelebt haben. Daneben können auch andere Personen eintreten, wenn sie mit dem Mieter auf Dauer einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.
Wer nicht in das Mietverhältnis eintreten möchte, muss dies innerhalb eines Monats erklären, nachdem er vom Tod des Mieters erfahren hat. Umgekehrt kann auch der Vermieter binnen eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, fristlos kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
Weitere Entscheidungen zum Verschweigen des Todesfalls
Dass das Verschweigen des Todes eines Mieters als solcher wichtiger Grund gewertet werden kann, ergibt sich laut Quelle nicht nur aus der Entscheidung des Kammergerichts Berlin. Das Amtsgericht München befasste sich mit einem Fall, in dem ein Bewohner dem Vermieter erst nach mehr als einem Jahr mitteilte, dass seine Lebenspartnerin und Hauptmieterin bereits seit längerer Zeit verstorben war. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos.
Das Amtsgericht München hielt die Kündigung mit Urteil vom 12. Oktober 2022 für wirksam (417 C 9024/22). Nach der Entscheidung ist der neu eintretende Mieter verpflichtet, den Vermieter zeitnah über den Tod des bisherigen Mieters zu informieren. In der unterlassenen Mitteilung sah das Gericht eine erhebliche Pflichtverletzung. Diese könne einen wichtigen Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstellen.
Finanzielle Leistungsfähigkeit und vertragswidriges Verhalten
Ein anderer Fall betraf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines eingetretenen Bewohners. Dort hatte ein Vermieter dem Lebenspartner einer verstorbenen Mieterin fristlos gekündigt, obwohl der Todesfall rechtzeitig gemeldet worden war. Der Vermieter begründete dies damit, dass der Bewohner aus seiner Sicht nicht in der Lage sei, die Miete von 545 Euro zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von rund 170 Euro monatlich zu zahlen. Amtsgericht Nürtingen und Landgericht Stuttgart hielten die Kündigung zunächst für gerechtfertigt.
Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung jedoch mit Urteil vom 31. Januar 2018 auf (VIII ZR 105/17). Nach Auffassung des BGH reicht es nicht aus, wenn die finanzielle Leistungsfähigkeit des eingetretenen Mieters nur als gefährdet erscheint. Vielmehr müssten konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass fällige Mietzahlungen in naher Zukunft ausbleiben. Der BGH verwies die Sache an das Landgericht Stuttgart zurück, das unter anderem prüfen sollte, ob Ansprüche auf staatliche Leistungen, Unterstützung durch Verwandte oder vorhandenes Vermögen bestehen.
Auch anderes vertragswidriges Verhalten kann zur Kündigung führen
Ein wichtiger Grund kann nach der Rechtsprechung außerdem vorliegen, wenn sich der eingetretene Bewohner vertragswidrig verhält. Darauf verweist ein Fall, in dem ein Musiklehrer zu seiner Mutter gezogen war, um sie zu pflegen. Nach ihrem Tod informierte er den Vermieter nach Angaben der Quelle sofort und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Der Vermieter kündigte dennoch fristlos und berief sich darauf, dass der Mann ohne Erlaubnis an drei Werktagen pro Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht in der Wohnung erteilt habe.
Der Bundesgerichtshof bestätigte in diesem Fall, dass ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB vorliegen kann. Das Urteil vom 10. April 2013 trägt das Aktenzeichen VIII ZR 213/12. Die Entscheidung zeigt, dass nicht nur das Verschweigen des Todesfalls, sondern auch sonstige erhebliche Vertragsverstöße bei einem eingetretenen Bewohner für die Beendigung des Mietverhältnisses maßgeblich sein können.