Das Vorkaufsrecht von Mietern erstreckt sich nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) künftig auch auf Fälle, in denen vermietete Wohnräume in Teileigentum umgewandelt werden. In seinem am 21. Mai 2025 gefällten Urteil (Az. VIII ZR 201/23) hat der BGH eine analoge Anwendung von § 577 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) auf Teileigentum bejaht.
Bisher war das Vorkaufsrecht gesetzlich auf Fälle beschränkt, in denen Wohnungseigentum an vermieteten Räumen begründet und anschließend verkauft wurde. Der Wortlaut der Vorschrift erfasst die Begründung von Teileigentum nicht unmittelbar.
Erweiterung des Schutzes auf vergleichbare Sachverhalte
Nach Auffassung des Gerichts ist § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB in vergleichbaren Fällen auch auf Teileigentum anwendbar, wenn dieses an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen begründet wird. Entscheidend sei die tatsächliche Nutzung der Räume und nicht die formale Einordnung in Wohnungseigentum oder Teileigentum.
Der Zweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts – nämlich der Schutz des Mieters – müsse auch dann greifen, wenn durch die Umwandlung in Teileigentum ein Verkauf an Dritte droht, der mit dem Verlust der bisherigen Wohnung verbunden sein kann. Der BGH sieht in der Gleichbehandlung einen Beitrag zur Verhinderung von Umgehungen des Vorkaufsrechts.
Ausschlussfrist für die Ausübung bleibt bestehen
Zugleich bestätigt das Gericht, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts einer festen Frist unterliegt. Gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB gilt eine zweimonatige Frist ab Mitteilung über den Kaufvertrag.
Diese Frist ist laut BGH eine sogenannte Ausschlussfrist. Das bedeutet, dass sie nicht durch Vereinbarung verlängert oder verkürzt werden kann. Nach Ablauf ist die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr möglich.
Die Regelung dient laut Gericht dem Gebot der Rechtssicherheit. Verkäufer und Käufer müssten sich innerhalb eines festen Zeitrahmens darauf verlassen können, ob ein Vorkaufsrecht geltend gemacht wird oder nicht.