Im Frühjahr und Sommer nimmt die Nutzung von Balkonen, Terrassen und Loggien in vielen Wohnanlagen zu. Mit der saisonalen Nutzung steigen auch rechtliche Fragen zu baulichen Veränderungen, zur zulässigen Verwendung und zu Pflichten von Mietern, Eigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine Zusammenstellung mehrerer Gerichtsentscheidungen zeigt, in welchen Konstellationen Gerichte Vorgaben gemacht haben.
Dabei geht es sowohl um den Anbau und Umbau von Balkonen als auch um einzelne Nutzungsformen im Alltag. Verhandelt wurden unter anderem der Bau von Balkonen in Milieuschutzgebieten, die Verglasung von Loggien, Terrassen auf Garagen, Markisen, Pavillons, Pflanzen, Tierfütterung sowie Fragen des Immobilienkaufs und der Verkehrssicherung.
Bauliche Veränderungen und Grenzfragen
Das Verwaltungsgericht Berlin hat den Anbau von 13 Balkonen an einem Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet zugelassen. Nach der Entscheidung stellen Balkone mit einer Größe von jeweils vier Quadratmetern einen zeitgemäßen Ausstattungszustand dar, der auch unter Milieuschutzgesichtspunkten zulässig sein kann. Das zuständige Bezirksamt hatte die Maßnahme zuvor untersagt.
(VG Berlin, Urteil vom 2.4.2025, 19 K 17/22)
Das Amtsgericht Charlottenburg befasste sich mit der Verglasung einer Loggia. Es wertete den Umbau zu einem Wintergarten als bauliche Veränderung, weil dadurch das Erscheinungsbild der Fassade verändert werde. Eine solche Maßnahme sei grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig. Nach Auffassung des Gerichts gehört es auch nicht zum Stand der Technik, regelmäßig offene Balkone oder Loggien in Wintergärten umzuwandeln. Energiespareffekte könnten auch durch die Modernisierung bereits vorhandener Türen und Fenster erreicht werden.
(AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2012, 73 C 220/10)
Wintergärten, Garagen und Abstände
Mit dem Rückbau eines zweistöckigen Wintergartens befasste sich das Verwaltungsgericht Karlsruhe. Für den Anbau lag nur eine Genehmigung für eine eingeschossige Ausführung vor. Der Eigentümer verwies darauf, es handle sich nicht um einen Wintergarten, sondern um eine Garage. Das Gericht stellte nach einem Ortstermin zwar fest, dass sich dort Motorräder und Fahrräder befanden, bewertete die Anlage aber insgesamt als verglasten Wintergarten und bestätigte die Rückbauverfügung der Behörde.
(VG Karlsruhe, Urteil vom 5.11.2020, 11 K 7820/19)
Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen entschied zum sogenannten Abstandsprivileg für Garagen. Danach dürfen Garagen näher an die Grundstücksgrenze gebaut werden als andere Gebäudeteile. Dieses Privileg gilt auch dann, wenn auf der Garage eine vom Wohnhaus zugängliche Terrasse angelegt wird. Für die Terrasse selbst gelten jedoch die für sie vorgesehenen Abstandsvorgaben, weil sie als Teil des Wohnhauses eingeordnet wird.
(OVG Niedersachsen, Beschluss vom 8.5.2018, 1 ME 55/18)
Mietgebrauch auf Balkon und Terrasse
Das Amtsgericht Berlin-Wedding hatte über die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines auf dem Balkon betriebenen Notstromaggregats zu entscheiden. Das Gericht sah in dem nicht abgestimmten Aufbau zwar eine Pflichtverletzung. Diese sei jedoch nicht so schwerwiegend gewesen, dass sie ohne vorherige Abmahnung eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertige. Ausschlaggebend war auch, dass es keine Auswirkungen auf die Nachbarn oder den Vermieter gegeben habe und der Mieter die Nutzung nach Zugang der Kündigung eingestellt hatte.
(AG Berlin-Wedding, Urteil vom 22.6.2022, 7 C 92/22)
Zum Streit über eine Markise auf dem Balkon einer Mietwohnung entschied das Landgericht Berlin, dass ein Mieter einen Anspruch auf Zustimmung haben kann. Voraussetzung war nach der Entscheidung, dass die Markise fachgerecht montiert wird, eine Haftpflichtversicherung besteht und eine Kaution für mögliche Rückbaukosten geleistet wird.
(LG Berlin, Urteil vom 13.3.2023, 64 S 322/20)
Gestaltung der Anlage und üblicher Mietgebrauch
Das Amtsgericht Berlin-Spandau stellte fest, dass ein Vermieter dem Mieter untersagen kann, auf der Terrasse über die Sommermonate einen Pavillon aufzustellen, wenn dadurch das Erscheinungsbild der Wohnanlage verändert wird. Maßgeblich war damit nicht nur die Nutzung der Terrasse selbst, sondern auch die Wirkung auf die Gesamtanlage.
(AG Berlin-Spandau, Urteil vom 1.10.2012, 6 C 281/12)
Mit Bäumen auf Balkon oder Loggia befasste sich das Landgericht München I. Es kam zu dem Ergebnis, dass das Pflanzen von Bäumen grundsätzlich nicht dem üblichen Mietgebrauch entspricht. Der Mieter konnte dem Beseitigungsverlangen des Vermieters nicht mit dem Hinweis auf das Staatsziel Umweltschutz entgegentreten und musste den Baum entfernen.
(LG München I, Beschluss vom 8.11.2016, 31 S 12371/16)
Kosten, Tierfütterung und nachbarliche Rücksichtnahme
Das Landgericht Frankfurt am Main entschied über die Verteilung von Reinigungskosten für Abflussrinnen auf Balkonen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Eigentümerin hatte eingewandt, ihr Balkon sei wegen eines benachbarten Baums stärker mit Laub belastet als andere. Das Gericht hielt die beschlossene Kostenverteilung dennoch für zulässig. Die Gemeinschaft habe ihren Ermessensspielraum nicht überschritten.
(LG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.7.2024, 2-13 S 19/24)
Mehrere Entscheidungen betreffen auch Tiere und Fütterung auf Balkonen. Das Amtsgericht München stellte fest, dass das Anlocken und Füttern von Tauben auf dem Balkon einer Eigentumswohnung gesetzlich verboten ist und die Eigentümergemeinschaft in der Regel Unterlassung verlangen kann. Das Amtsgericht Frankfurt am Main entschied außerdem, dass eine Futterstelle für Vögel nicht so an der Balkonbrüstung angebracht werden darf, dass sie darüber hinausragt. Herabfallender Vogelkot und Futterreste müssen darunter wohnende Nachbarn nicht hinnehmen.
(AG München, Urteil vom 23.9.2015, 485 C 5977/15 WEG; AG Frankfurt am Main, Urteil vom 2.10.2013, 33 C 1922/13)
Kaufrecht, Sicherheit und Nachbarrecht
Im Kaufrecht befasste sich der Bundesgerichtshof mit einer überdachten Terrasse, in die wiederholt Regenwasser eindrang. Das Gericht wertete dies als Sachmangel. Verkäufer müssten auf einen solchen Umstand hinweisen, auch wenn ihnen die Ursache nicht vollständig bekannt sei. Ein Schweigen komme nur in Betracht, wenn es sich um Mängel handele, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar gewesen wären.
(BGH, Urteil vom 27.10.2023, V ZR 43/23)
Das Landgericht Detmold stellte klar, dass ein Mieter bei einem äußerlich intakt erscheinenden Gebäude grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass ein Balkon auch größere Schneemengen bei Tauwetter schadlos aufnimmt. Etwas anderes könne gelten, wenn konkrete Warnhinweise vorlagen oder der Vermieter beziehungsweise die Hausordnung die Beseitigung von Schnee ausdrücklich angeordnet hatte.
(LG Detmold, Urteil vom 13.6.2012, 10 S 211/11)
Balkone an der Grenze und Bienen in der Loggia
Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschied, dass eine Regelung der Landesbauordnung zum Bauen ohne Grenzabstand auch auf Balkone angewendet werden kann. Die erteilte Baugenehmigung verstoße deshalb nicht gegen nachbarschützende Vorschriften.
(OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 28.7.2020, 8 B 10739/20)
Mit der Haltung von Bienen in einer Loggia befasste sich das Oberlandesgericht Hamm. Dort hielt ein Mieter sechs Bienenvölker in sogenannten Bienenbeuten. Das Gericht stellte darauf ab, was einem Durchschnittsmenschen zuzumuten sei. Gelegentlicher Bienenflug und seltene Stiche seien hinzunehmen. Ein ständiger Flugverkehr in unmittelbarer Nähe zur Loggia des Nachbarhauses müsse jedoch beendet werden.
(OLG Hamm, Urteil vom 25.6.2020, I-24 U 109/19)