Vor dem Kauf einer Immobilie sollte sorgfältig geprüft werden, wie viel finanzieller Spielraum zur Verfügung steht. Ausschlaggebend sind dabei nicht nur das vorhandene Eigenkapital, sondern auch die persönliche Einkommenssituation und künftige Lebensplanung. Eine strukturierte Berechnung hilft, den maximal möglichen Kreditrahmen zu bestimmen.
Monatsüberschuss ermitteln
Als erster Schritt empfiehlt sich die Ermittlung des frei verfügbaren Einkommens. Grundlage ist das monatliche Nettoeinkommen, von dem regelmäßige Ausgaben abgezogen werden. Als Orientierung gilt laut dem Institut der deutschen Wirtschaft, dass bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens für Kreditraten verwendet werden können. Manche Banken kalkulieren mit bis zu 40 Prozent.
Verbraucherschützer raten, individuelle Ausgaben genau zu analysieren. Dabei wird empfohlen, Vermögensstände über ein Jahr hinweg zu betrachten und Sonderausgaben oder -einnahmen herauszurechnen. Auch absehbare Änderungen der Lebenssituation – etwa Elternzeiten – sollten berücksichtigt werden.
Zusätzlich kann die derzeit gezahlte Kaltmiete zum Monatsüberschuss hinzugerechnet werden, da diese bei einem Eigentum entfällt. Laufende Betriebskosten wie Strom und Heizung bleiben jedoch bestehen – und können bei größeren Immobilien sogar steigen.
Kreditrahmen berechnen
Der so ermittelte Jahresüberschuss wird durch zwölf geteilt und ergibt den Betrag, der monatlich für die Rückzahlung eines Kredits verwendet werden kann. Um daraus die mögliche Kredithöhe abzuleiten, wird mit einer Annuität kalkuliert. Diese ergibt sich aus der Kombination von Zins- und Tilgungssatz.
Bei einem Zinssatz von vier Prozent, einer zehnjährigen Zinsbindung und einer Anfangstilgung von zwei Prozent ergibt sich eine Annuität von sechs Prozent. Wer beispielsweise monatlich 1.500 Euro frei hat (18.000 Euro jährlich), kann damit eine Kreditsumme von rund 300.000 Euro finanzieren (18.000 geteilt durch 0,06).
Wichtig:
- Je niedriger die Tilgung, desto länger die Laufzeit.
- Die Stiftung Warentest empfiehlt eine Tilgung von mindestens zwei, besser drei Prozent pro Jahr.
- Ideal ist eine vollständige Rückzahlung des Kredits vor Eintritt ins Rentenalter, was eine maximale Laufzeit von etwa 30 Jahren bedeutet.
Eigenkapital realistisch ansetzen
Neben dem Kaufpreis einer Immobilie fallen zusätzliche Kosten an. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notarkosten und gegebenenfalls Maklergebühren. Diese Erwerbsnebenkosten liegen in der Regel zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises – je nach Bundesland und ob ein Makler involviert ist. In Bayern können sie ohne Makler auf rund fünf Prozent sinken.
Verbraucherschützer raten, diese Nebenkosten möglichst nicht über den Kredit zu finanzieren. Der Grund: Sie stellen keinen beleihbaren Wert dar, was für Banken ein erhöhtes Risiko bedeutet. In solchen Fällen werden häufig höhere Zinsen verlangt oder Finanzierungen abgelehnt.
Zusätzlich sollte Eigenkapital für künftige Instandhaltungen oder Sanierungen eingeplant werden. Bei umfassenden energetischen Sanierungen raten Experten mit etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Zur besseren Einschätzung wird empfohlen, vor dem Kauf Handwerksbetriebe zu Rate zu ziehen.
Rechenbeispiel: Finanzierung einer Beispielimmobilie
Ausgehend von einem Kaufpreis von 450.000 Euro ergibt sich folgende Kalkulation:
- Kreditrahmen: 300.000 Euro (basierend auf einem monatlich verfügbaren Betrag von 1.500 Euro)
- Erwerbsnebenkosten: rund 45.000 Euro (bei zehn Prozent)
- Kosten für Einrichtung: 10.000 Euro (z. B. Küche und Möbel)
- Restbetrag zum Kaufpreis: 150.000 Euro
Erforderliches Eigenkapital insgesamt: 205.000 Euro
(Dies setzt sich aus Nebenkosten, Einrichtung und nicht durch den Kredit gedecktem Kaufpreis zusammen.)
Diese Beispielrechnung zeigt, dass selbst bei günstigen Finanzierungskonditionen ein erheblicher Eigenkapitalanteil notwendig sein kann, um den Immobilienerwerb solide abzusichern.