Der Zugang zu Wohneigentum ist in Deutschland regional sehr unterschiedlich. Nach Angaben des Kiel Instituts für Weltwirtschaft reicht es dabei nicht aus, nur auf die Kaufpreise zu schauen. Eine Rolle spielen auch die Erwerbsnebenkosten, insbesondere die Grunderwerbsteuer, deren Höhe je nach Bundesland variiert.
Wie aus einer neuen GREIX-Studie des IfW Kiel hervorgeht, lag die Sparzeit für das notwendige Eigenkapital im Zeitraum von 2015 bis 2024 im Median bei 9,37 Jahren. Die Unterschiede zwischen den Kreisen fallen dabei deutlich aus. Demnach reichte die Spanne von 3,79 Jahren im Kyffhäuserkreis in Thüringen bis zu 27,55 Jahren im Landkreis Starnberg. Grundlage der Berechnungen waren eine Bruttosparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens und ein Zinssatz von 1,7 Prozent.
Nebenkosten prägen den Kapitalbedarf mit
Nach den Berechnungen der Forscher entfallen wesentliche Teile der Einstiegshürde nicht nur auf den Kaufpreis der Immobilie selbst, sondern auch auf die Erwerbsnebenkosten. Dazu zählen neben der Grunderwerbsteuer auch Notar- und Grundbuchkosten. Im Median machen diese Kosten laut Studie 1,46 Jahre der gesamten Sparzeit aus. Das entspricht mehr als 15 Prozent des erforderlichen Eigenkapitals.
Die Studie verweist darauf, dass hohe Sparhürden vor allem in teuren Wachstumsregionen auftreten. Bei den Nebenkosten zeigt sich jedoch ein eigenes regionales Muster. Dieses lasse sich nicht allein durch die Immobilienpreise erklären, sondern auch durch die unterschiedlichen Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer in den Ländern.
Unterschiede zwischen Regionen und Bundesländern
Jonas Zdrzalek, GREIX-Projektleiter am IfW Kiel, erklärte, dass bei der Gesamthürde vor allem hochpreisige Regionen rund um München vorne lägen. Bei den Nebenkosten rückten dagegen auch teure Städte in Bundesländern mit höheren Grunderwerbsteuersätzen stärker in den Vordergrund, darunter Berlin, Düsseldorf und Frankfurt am Main. Dies weise auf zusätzliche regionale Unterschiede bei den Erwerbsnebenkosten hin.
Zdrzalek erklärte weiter, die Untersuchung zeige, wie stark die regional unterschiedlichen Grunderwerbsteuern das Bild veränderten. Ein Teil der Hürde entstehe demnach nicht nur durch die Preise am Markt, sondern auch durch politisch festgelegte Nebenkosten. Für Haushalte ohne Vermögen sei dies besonders relevant, weil diese Ausgaben unmittelbar beim Erwerb anfielen.
Autoren sehen Spielraum bei der Grunderwerbsteuer
Die Autoren der Studie verweisen darauf, dass der Zugang zu Wohneigentum insbesondere über eine Anpassung der einmaligen Erwerbsnebenkosten erleichtert werden könnte. Als Ansatz nennen sie gezielte Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer für selbstnutzende Erstkäufer. Ebenfalls genannt wird eine Verlagerung steuerlicher Belastungen hin zur laufenden Grundsteuer.
Neben der GREIX-Studie verweist auch das Erschwinglichkeitsbarometer 2026 von LBS und Empirica auf Probleme bei der Wohneigentumsbildung. Danach verfügen derzeit nur knapp sechs Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über ausreichend Eigenkapital für den Kauf von Wohneigentum. Vor 15 Jahren habe dieser Anteil noch bei rund zehn Prozent gelegen. Zugleich hätten 39 Prozent der Haushalte ein Nettoeinkommen, das grundsätzlich zur Tragung einer Kreditrate ausgereicht hätte.
Ersparnisse bleiben laut LBS und Empirica der Engpass
Nach Angaben von LBS und Empirica wurden auf Basis regionaler Daten sowohl die Einkommenshürde als auch die Eigenkapitalsituation potenzieller Erwerberhaushalte untersucht. LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann erklärte, die Ersparnisse seien schon immer der Engpassfaktor bei der Wohneigentumsbildung gewesen. In den vergangenen zehn Jahren habe sich die Situation jedoch verschlechtert.
Guthmann führte weiter aus, dass eine Ausweitung des Neubaus zumindest zur Dämpfung der Preisentwicklung beitragen könne. Die bisherigen Maßnahmen zur Verbesserung der Angebotsbedingungen wirkten nach seiner Darstellung nicht kurzfristig und reichten bislang nicht aus. Zudem verwies er auf die aktuelle weltpolitische Lage als weiteren Belastungsfaktor. Aus Sicht der LBS müssten deshalb unter anderem die Erwerbsnebenkosten und insbesondere die Grunderwerbsteuer gesenkt werden.