Wohneigentum ist in Deutschland laut einer Auswertung des Kiel Instituts in den vergangenen Jahrzehnten deutlich weniger erschwinglich geworden. Treiber ist nach Angaben der Autoren vor allem der gestiegene Eigenkapitalbedarf, der sich zu einer zentralen Hürde für den Erwerb entwickelt habe.
Grundlage der Untersuchung ist eine Auswertung des German Real Estate Index. Das Kiel Institut analysierte dabei die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in deutschen Städten seit 1980 und unterscheidet zwei Bestandteile: erstens den Anteil des verfügbaren Haushaltseinkommens, der für Zins- und Tilgungskosten aufgewendet werden muss, und zweitens den Eigenkapitalbedarf für den nicht fremdfinanzierten Teil des Kaufpreises sowie für Steuern und Nebenkosten.
Zins- und Tilgungskosten relativ stabil
Nach Darstellung des Instituts haben sich die Zins- und Tilgungskosten trotz steigender Immobilienpreise seit den 1980er-Jahren relativ zum Haushaltseinkommen „halbwegs stabil“ entwickelt. Als Grund nennt die Analyse vor allem das in den vergangenen Jahrzehnten gesunkene Zinsniveau.
Für Käufer in den 1980er-Jahren weist die Auswertung folgende Belastungen aus: Die Babyboomer-Generation habe zwischen 1980 und 1990 rund 20 Prozent des Einkommens für Hypothekenzahlungen bei Eigentumswohnungen aufwenden müssen und etwa 46 Prozent bei Einfamilienhäusern. Bei den Millennials, die zwischen 2015 und 2024 gekauft hätten, seien es 25 Prozent bei Eigentumswohnungen und 42 Prozent bei Einfamilienhäusern gewesen.
Eigenkapitalbedarf als zentrale Einstiegshürde
Deutlich verändert habe sich laut Kiel Institut der Eigenkapitalbedarf. Dieser umfasse die Einstiegskosten für den nicht über Kredite finanzierten Kaufpreisanteil sowie Steuern und Nebenkosten. Nach Angaben der Autoren ist dieser Eigenkapitalbedarf im Zeitverlauf stark gestiegen und damit zu der „zentralen Hürde“ für den Erwerb von Wohneigentum geworden.
Konkret beziffert die Analyse den erforderlichen Eigenkapitalbetrag für Babyboomer in den 1980er-Jahren auf etwa das 1,7-Fache eines Jahreseinkommens für eine Wohnung und rund das 3,6-Fache für ein Einfamilienhaus. Für Millennials liege der Wert demnach bei mehr als drei Jahreseinkommen für eine Wohnung und bei mehr als fünf Jahreseinkommen für ein Einfamilienhaus. Bei einer Sparquote von 20 Prozent müssten Haushalte laut Auswertung heute rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital bereitzustellen; in den 1980er-Jahren sei etwa die Hälfte dieser Zeit ausreichend gewesen.
Steuern und Preise erhöhen Einstiegskosten
Als Faktoren für weiter steigende Einstiegskosten nennt die Auswertung höhere Immobilienpreise sowie die Entwicklung der Grunderwerbsteuer. Diese sei in den vergangenen beiden Jahrzehnten von den Bundesländern vielfach angehoben worden, heißt es in der Analyse. Dadurch nehme der Eigenkapitalbedarf für den Markteintritt weiter zu.
Die Autoren sehen darin Auswirkungen auf Vermögensbildung und Generationengerechtigkeit. In ihrem Kiel Policy Brief „(H)ausgeträumt: Eigenkapital als Hindernis zum Eigenheim“ vom Dezember 2025 schreiben sie, der Zugang zu Eigentum hänge zunehmend vom vorhandenen Vermögen ab. Haushalte mit ausreichenden Ersparnissen oder familiärer Unterstützung könnten steigende Eigenkapitalanforderungen eher bewältigen, während Haushalte mit geringem Vermögen oder ohne familiäre Hilfe trotz bezahlbarer Kreditraten häufig nicht zum Zug kämen.
Vorschlag: Grunderwerbsteuer senken, Grundsteuer erhöhen
Das Kiel Institut verweist in der Untersuchung außerdem auf die Eigentumsquote in Deutschland. Diese liege mit rund 44 Prozent unter dem europäischen Durchschnitt von etwa 70 Prozent und sinke laut Analyse weiter.
Aus den Ergebnissen leiten die Autoren die Empfehlung ab, die Einstiegshürden zu reduzieren, um mehr Haushalten den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen. Genannt wird „eine gezielte Senkung der Grunderwerbsteuer, kombiniert mit einer Anhebung der Grundsteuer“. Dies könne den Markteintritt insbesondere für junge Haushalte mit geringem Vermögen erleichtern, ohne die öffentlichen Haushalte zu belasten, heißt es.
Überschuldung wieder gestiegen
In dem Creditreform-Beitrag wird der langfristige Vermögensaufbau auch mit Blick auf finanzielle Belastungen von Haushalten eingeordnet. Als Beispiel nennt Creditreform den „SchuldnerAtlas Deutschland 2025“. Demnach waren nach sechs Jahren rückläufiger Zahlen im Jahr 2025 wieder 5,67 Millionen Menschen über 18 Jahre überschuldet. Überschuldete könnten die Summe ihrer fälligen Zahlungsverpflichtungen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht begleichen; außerdem stünden ihnen zur Deckung des Lebensunterhalts weder Vermögen noch Kreditmöglichkeiten zur Verfügung.
Der „SchuldnerAtlas“ zeige laut Creditreform zudem, dass 2025 nicht nur klassische Risikogruppen betroffen gewesen seien. Erstmals seit Jahren sei die Zahl überschuldeter Verbraucher über fast alle sozialen Gruppen hinweg gestiegen. Creditreform beschreibt insbesondere eine auffällige Entwicklung bei Menschen mit mittlerem und überdurchschnittlichem Einkommen, die ihren Lebensstandard durch Ersatz- oder Nachholkonsum zu halten versuchten. Dazu wird Creditreform mit der Einschätzung zitiert, Überschuldung sei „kein Randphänomen mehr“ und betreffe zunehmend auch Menschen mit stabilem Einkommen.