Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland werden sich nach einer Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) bis 2035 je nach Region unterschiedlich entwickeln. Während in Metropolräumen und wirtschaftsstarken Gebieten weitere Preissteigerungen erwartet werden, rechnet die Studie in strukturschwachen Kreisen mit stagnierenden oder sinkenden Werten. Grundlage ist eine im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) erstellte Auswertung für alle 400 Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland.
Nach Angaben des IW soll der mittlere Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien bundesweit von rund 3.024 Euro im Jahr 2025 auf etwa 4.092 Euro im Jahr 2035 steigen. Das entspricht laut Studie einer durchschnittlichen inflationsbereinigten Zunahme von rund 1,1 Prozent pro Jahr. Für 2027 wird erwartet, dass die Wohnimmobilienpreise wieder das Niveau von 2022 erreichen, das in der Untersuchung als bisheriges Zwischenhoch genannt wird.
Regionale Unterschiede nehmen zu
Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass sich die Preisentwicklung innerhalb Deutschlands weiter auseinanderbewegt. Belastet seien vor allem Regionen, in denen rückläufige Bevölkerungszahlen und schwache Arbeitsmärkte zusammenkommen. Genannt werden unter anderem Teile Ostdeutschlands außerhalb der Metropolen, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz sowie das Ruhrgebiet. In diesen Gebieten sei mit Stagnation zu rechnen.
Für einzelne Kreise rechnet die Prognose auch mit deutlichen Wertverlusten. Als Beispiele werden der Erzgebirgskreis, die Vulkaneifel und Kronach genannt. Dort könnten Wohnimmobilien bis 2035 nach IW-Angaben knapp ein Fünftel ihres Wertes verlieren. Zusätzlich verweist die Studie auf Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie, etwa Zwickau. Die IW-Ökonomen schreiben dazu, der Umbau hin zu einer klimaneutralen Produktion könne Arbeitsplätze und Kaufkraft kosten und die Nachfrage nach Immobilien bremsen. „Langfristig bietet die Transformation Chancen, kurzfristig überwiegen die Risiken“, heißt es in der Untersuchung.
Metropolräume mit höherem Wachstum
Auf der anderen Seite sieht das IW die größten Wachstumsraten in Metropolregionen wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main einschließlich ihres gut angebundenen Umlands. Für Berlin weist die Prognose mit durchschnittlich 2,4 Prozent pro Jahr die höchste Preissteigerung bis 2035 aus. Für Bremen werden 1,8 Prozent genannt, für Brandenburg 1,6 Prozent und für Bayern 1,3 Prozent pro Jahr.
Die sieben größten deutschen Städte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – erreichen laut Studie bis 2035 im Durchschnitt rund zwei Prozent Preiswachstum pro Jahr und liegen damit über dem Bundesschnitt. Auch das Umland dieser Städte entwickelt sich nach den Berechnungen dynamischer als andere Großstädte. Für die übrigen Großstädte wird ein mittleres Wachstum von rund 0,4 Prozent pro Jahr genannt.
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Unterschiede auch innerhalb der Länder
In Bayern und Baden-Württemberg rechnet die Studie auch in ländlicheren Kreisen mit höheren Zuwächsen. In den stärksten Regionen dieser beiden Länder sollen die Preise ebenfalls um mehr als zwei Prozent pro Jahr steigen. München selbst gehört laut Prognose nicht zur Spitzengruppe, das Umland der Stadt dagegen in weiten Teilen schon. In Nordrhein-Westfalen wird Köln als einzige Stadt genannt, für die ein deutliches Wachstum von mehr als zwei Prozent erwartet wird.
IW-Immobilienexperte Pekka Sagner leitet daraus einen regionalen Handlungsbedarf ab. „Wohnungspolitik muss stärker regional denken“, sagte er. In strukturschwachen Regionen drohe der Wohnungsmarkt wegen fehlender Gewinnaussichten für Investitionen zusammenzubrechen. Dort müsse es darum gehen, den Bestand zu erhalten, energetisch zu modernisieren und lokale Wohnungsmärkte langfristig zu stabilisieren. Für die Metropolen erklärte Sagner, dort bleibe der Neubau die dringlichste Aufgabe, weil ohne ein höheres Angebot der Preisdruck weiter zunehme.
Hinweise für Investitionen und Politik
Auch BVR-Präsidentin Marija Kolak verwies auf die Angebotsseite. „Damit die Menschen hier eine Perspektive für die eigenen vier Wände bekommen, braucht es vor allem mehr Angebot“, sagte sie. Um Verfahren zu beschleunigen, Standards zu senken oder anzugleichen und die Grunderwerbsteuer zu reformieren, seien Bund, Länder und Kommunen gefordert. Zugleich dürften strukturschwache Regionen nicht aus dem Blick geraten.
Die Immobilienpreisprognose ist Teil der Studienreihe „Regionen 2035“, mit der der BVR gemeinsam mit dem IW Köln regionale Entwicklungen in Deutschland untersucht. Laut Quelle verbindet die Prognose datengetriebene Machine-Learning-Modelle zur Abbildung kurzfristiger Marktdynamiken mit einer langfristigen strukturellen Trendkomponente. Berücksichtigt werden Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand sowie Neubauten. Eine interaktive Deutschlandkarte zeigt die erwartete reale Preisentwicklung zwischen 2025 und 2035 auf Kreisebene.