Laut einer aktuellen Untersuchung des Eigentümerverbands Haus & Grund bleibt Wohnen in bestehenden Mietverhältnissen in Deutschland weitgehend bezahlbar. Deutlich höhere Mietkosten entstehen dagegen bei einem Umzug, vor allem in Großstädten. Die Studie „Bezahlbarkeit von Mieten 2025“ kommt zu dem Ergebnis, dass die durchschnittliche Mietbelastung über die vergangenen zehn Jahre insgesamt stabil geblieben ist, Neuverträge jedoch erheblich teurer geworden sind.
Im bundesweiten Durchschnitt geben Familien derzeit 14,2 Prozent ihres Einkommens für die Nettokaltmiete aus, Alleinlebende 19,6 Prozent. In ländlichen Regionen liegt der Anteil teilweise unter zehn Prozent. Nach Angaben des Verbands besteht daher „keine flächendeckende Krise“ am Mietmarkt.
Starke Mietsteigerungen bei Neuvermietung in Großstädten
Deutlich teurer wird es laut Studie, wenn Mieter ihre Wohnung wechseln. In den großen Ballungsräumen müssen Haushalte beim Umzug mit erheblich höheren Kosten rechnen. Haus & Grund beschreibt den sogenannten „Lock-in-Effekt“: Viele Mieter verzichten auf einen Umzug, weil die Marktmieten deutlich über den Bestandsmieten liegen. Dadurch sinkt die Umzugsmobilität, und weniger Wohnungen werden frei.
Nach Berechnungen des Verbands leben rund 21 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland mit etwa 43 Millionen Menschen. Die Untersuchung zeigt, dass Familien, die in eine neu angebotene Wohnung ziehen, durchschnittlich 19,4 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen – ein Anstieg um 1,5 Prozentpunkte gegenüber 2015. Wohnraum gilt allgemein als bezahlbar, wenn die Mietquote höchstens 30 Prozent beträgt.
Berlin mit höchster Mietbelastung für Familien und Singles
Am stärksten stiegen die Mieten bei Neuvermietung in den Metropolen. Nach Daten von Haus & Grund müssen Familien in Berlin nach einem Umzug im Durchschnitt mehr als 32 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete aufbringen. Beim Blick auf den regionalen Vergleich empfehlen sich örtliche Mietspiegel als Orientierung für Mieter und Vermieter. Im ländlichen Raum bleibt das Wohnen hingegen vergleichsweise erschwinglich. Dort wurde in Regionen wie dem Altmarkkreis Salzwedel (Sachsen-Anhalt) und der Stadt Greiz (Thüringen) eine Mietkostenbelastung von rund 12,7 Prozent ermittelt.
Alleinlebende sind von den gestiegenen Kosten stärker betroffen als Familien. Nach einem Umzug zahlen sie im Schnitt 26,3 Prozent ihres Einkommens für die Miete – zwei Prozentpunkte mehr als noch vor neun Jahren. In Berlin beträgt die Mietbelastung für Singles 41,9 Prozent, in München 41,2 Prozent und in Offenbach am Main 40,2 Prozent.
Deutliche Unterschiede zwischen Stadt und Land
Ein deutliches Stadt-Land-Gefälle bleibt bestehen. In mehreren ostdeutschen Landkreisen wie Greiz, dem Erzgebirgskreis und Zwickau entwickeln sich die Mieten moderat. Selbst nach einem Umzug müssen Alleinlebende dort weniger als 17 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufbringen.
Der Eigentümerverband führt die Preisentwicklung in städtischen Gebieten auf „hohe Nachfrage und begrenztes Angebot in wirtschaftlich starken Regionen“ zurück. Besonders die Angebotsmieten bei Neuvermietungen hätten stark angezogen, während Bestandsmieten weniger stark gestiegen seien. Um solche Entwicklungen einzuordnen, kann auch der ortsübliche Vergleichsmiete als zentrale Begrifflichkeit im Mietrecht dienen.
Angebotsmieten steigen schneller als Bestandsmieten
Bei einer 90-Quadratmeter-Wohnung, wie sie häufig von Familien genutzt wird, stieg die Bestandsmiete zwischen 2015 und 2024 bundesweit um rund 35 Prozent. Die Angebotsmieten erhöhten sich im gleichen Zeitraum um etwa 46 Prozent. In Berlin fiel der Anstieg noch stärker aus: Die durchschnittliche Angebotsmiete stieg von 749,40 Euro im Jahr 2015 auf 1.379 Euro im Jahr 2024 – ein Plus von 84 Prozent.
Für kleinere Wohnungen mit rund 50 Quadratmetern, die überwiegend von Singles bewohnt werden, erhöhte sich die Bestandsmiete bundesweit um gut 30 Prozent, während die Angebotsmieten um 44 Prozent zulegten. In Berlin stiegen die Angebotsmieten im gleichen Zeitraum um 83 Prozent – von 422,60 Euro auf 776 Euro monatlich.
Lock-in-Effekt und Forderung nach mehr Wohnungsbau
Haus & Grund stellt fest, dass sich die Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten seit 2015 deutlich vergrößert hat. Dies erschwere es Haushalten, die umziehen oder erstmals eine Wohnung anmieten wollen. Der Verband spricht von einem „klaren wirtschaftlichen Anreiz, in der aktuellen Wohnung zu verbleiben“.
Als Gegenmaßnahme fordert der Eigentümerverband, den Neubau zu fördern und auf staatliche Eingriffe wie die Mietpreisbremse zu verzichten. Zugleich verweist Haus & Grund auf gestiegene Energie- und Nebenkosten, die laut Verband „gezielte Entlastungsmaßnahmen“ erforderlich machten, um die Gesamtbelastung der Haushalte zu verringern.
Für detaillierte Angaben zu regionalen Vergleichsmieten und zur Entwicklung können Interessierte die verlinkten Mietspiegel-Übersichten konsultieren.