Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Deutschland könnte im laufenden Jahr deutlich zurückgehen. Nach Angaben des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) wird mit einem Rückgang um rund 40 Prozent auf etwa 18.000 Wohneinheiten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gerechnet.
Der GdW vertritt vor allem kommunale, genossenschaftliche, kirchliche sowie private und staatliche Wohnungsunternehmen mit Schwerpunkt im sozialen Sektor. In den Jahren zuvor war die Zahl der Neubauten durch öffentliche Fördermaßnahmen deutlich angestiegen – 2024 wurden insgesamt 270.000 Wohnungen fertiggestellt. Die Zahl der Sozialwohnungen stagniert allerdings seit längerem bei etwa einer Million Einheiten.
Verband fordert europäische Notverordnung
Der Verband sieht die derzeitige Entwicklung mit Sorge und fordert politische Unterstützung auf europäischer Ebene. Eine Notverordnung ähnlich jener, die für den Ausbau erneuerbarer Energien in der EU erlassen wurde, soll den sozialen Wohnungsbau beschleunigen. Ob eine solche Regelung EU‑weit realisierbar ist, bleibt offen.
Deutschland weist im europäischen Vergleich einen hohen Mietwohnungsanteil auf: 52,8 Prozent der Bevölkerung lebt zur Miete. In vielen anderen Ländern – insbesondere in Osteuropa sowie in Italien – liegt dieser Anteil deutlich unter 25 Prozent. Auch Staaten wie Österreich, Dänemark, Schweden und Luxemburg haben ähnlich hohe Mietquoten wie Deutschland.
Wohnkosten über EU‑Durchschnitt – Überschuldung steigt
Die Ausgaben für Wohnraum liegen in Deutschland ebenfalls über dem europäischen Schnitt. Durchschnittlich verwenden deutsche Haushalte 26 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten, europaweit sind es 21 Prozent. Ein erheblicher Teil der Haushalte überschreitet dabei die Belastungsgrenze von 30 Prozent, die allgemein als zumutbar gilt. Besonders Stadtbewohner und Alleinerziehende gelten laut Auswertungen als stark betroffen.
Nach Angaben des Creditreform SchuldnerAtlas konzentrieren sich die Überschuldungsschwerpunkte auf städtische Ballungsräume. Ländliche Regionen zeigen demnach deutlich geringere Belastungswerte. Der Verband verweist darauf, dass nicht in erster Linie die Grundstückspreise das Problem seien, sondern die hohen Baunebenkosten – etwa durch Planungsleistungen und Gutachten.
Wohnungsbau insgesamt rückläufig
Nicht nur der soziale Wohnungsbau ist betroffen. 2024 wurden insgesamt rund 252.000 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang um 14,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der GdW fordert politische Maßnahmen zur Stabilisierung und Förderung des Wohnungsbaus. Ziel sei es, bezahlbaren Wohnraum in ausreichender Zahl bereitzustellen.
Gleichzeitig verweist der Verband auf die strukturellen Grenzen: Zwar gilt Deutschland als hochpreisiger Markt, doch Metropolen wie Paris oder London verzeichnen teils deutlich höhere Mietniveaus. Die Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum treibt auch hierzulande die Preise. Laut Mietspiegeltabelle für deutsche Städte liegen die durchschnittlichen Bestandsmieten bundesweit aktuell bei etwa 11,60 €/m², bei Neubauten bei rund 13,80 €/m².
Materialkosten stabilisieren sich – Fachkräftemangel bleibt
Ein wesentlicher Faktor für die hohen Baukosten liegt in der Preisentwicklung bei Baustoffen. Diese hatte über Jahre hinweg zu steigenden Baukosten geführt. 2024 lagen die Preissteigerungen im Wohnungsbau mit unter drei Prozent erstmals wieder im Bereich der allgemeinen Inflationsrate. Im Ausbaugewerbe und bei Instandhaltungsarbeiten betrug die Teuerung zuletzt rund fünf Prozent.
Ein weiterer belastender Faktor ist der Fachkräftemangel, insbesondere im Ausbauhandwerk. Altersbedingt scheiden viele qualifizierte Kräfte aus dem Berufsleben aus. Der Ersatz durch neue Fachkräfte erfolgt nur schleppend.
Regulatorische Belastung erschwert Wohnungsbau zusätzlich
Neben den Kosten und dem Fachkräftemangel kritisiert der GdW die Vielzahl an Vorschriften, die den Wohnungsbau zusätzlich verzögern und verteuern. Nach Berechnungen des Verbandes sind rund ein Drittel der Kostensteigerungen der vergangenen zwei Jahrzehnte auf gesetzliche Vorgaben zurückzuführen. Dazu zählen Regelungen zum Schallschutz, zur Energieeffizienz und zum Wärmeschutz.
Auch die Genehmigungsverfahren selbst gelten als Hürde. Längere Bearbeitungszeiten und zusätzliche Anforderungen im Zusammenhang mit Umwelt- und Naturschutz verzögern oft die Ausweisung von neuem Bauland. Die bestehenden Verfahren führen laut Verband dazu, dass Bauprojekte über Jahre hinweg blockiert bleiben.
Ausblick: Bedarf steigt weiter
Trotz einzelner Anzeichen einer Stabilisierung bei Preisen und Materialverfügbarkeit bleibt der Bedarf an neuem Wohnraum in Deutschland hoch. Grund dafür ist unter anderem das anhaltende Bevölkerungswachstum. Der GdW sieht deshalb weiterhin dringenden Handlungsbedarf auf politischer und regulatorischer Ebene.