In mehr als der Hälfte aller deutschen Städte und Landkreise besteht laut einer aktuellen Auswertung des Onlineportals ImmoScout24 kein Wohnungsmangel im Mietsegment. Demnach gibt es in zahlreichen Regionen ausreichend oder sogar mehr verfügbare Mietwohnungen, als nachgefragt werden. Dazu zählen auch größere Städte wie Magdeburg, Halle (Saale), Wolfsburg und Jena.
Die Analyse basiert auf den E-Mail-Kontaktanfragen pro Mietangebot zwischen August und Oktober 2025. Für jede Stadt und jeden Landkreis wurde der Median berechnet, um Ausreißer zu vermeiden. In 30 Prozent der Gebiete liegt den Angaben zufolge ein Angebotsüberhang vor.
Unterschiede zwischen Regionen
Mehrere Landkreise in Bayern, darunter die Regionen um Passau, Hof, Coburg und Schweinfurt, gehören ebenfalls zu den Gebieten mit überdurchschnittlicher Angebotslage. Hingegen bleibt die Nachfrage in Metropolen wie München, Berlin und Hamburg hoch. Auch Universitätsstädte wie Freiburg und Heidelberg verzeichnen viele Kontaktanfragen pro Inserat.
Laut Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, ist die bundesweite Situation „sehr differenziert“. Das Portal weist darauf hin, dass regionale Unterschiede durch verschiedene Faktoren beeinflusst sein können, etwa durch die höhere Eigentumsquote in ländlichen Gebieten oder durch einen hohen Anteil kleiner Wohnungen, die weniger nachgefragt werden. Die bundesweite Leerstandsquote liegt bei 2,5 Prozent.
Demografie als Einflussfaktor
Nach Einschätzung weiterer Marktbeobachter könnte sich die Entwicklung in den kommenden Jahren verstärken. Nachfrage und Bevölkerungsbewegungen unterscheiden sich regional deutlich. Wirtschaftsstarke Regionen und Großstädte ziehen weiterhin mehr Menschen an, während strukturschwache Gebiete Einwohner verlieren.
Die Bundesregierung geht von grundsätzlich knappem Wohnraum aus und verweist auf den deutlichen Rückgang des Neubaus. Förderprogramme und gesetzliche Anpassungen wie der „Bau-Turbo“ sollen Genehmigungsprozesse beschleunigen und zusätzlichen Wohnraum ermöglichen.
Einschätzungen von Analysehäusern
Reiner Braun, Chef des Analysehauses Empirica, sieht die derzeitige Erwartung geprägt von der Annahme knappen Wohnraums. Ob dies langfristig so bleibt, hängt nach seiner Darstellung stark von der demografischen Entwicklung ab. Ausbleibende Zuwanderungsimpulse könnten die Nachfrage in einigen Jahren abschwächen.
Auch innerhalb von Großstädten zeigen sich unterschiedliche Tendenzen. Frankfurt am Main wird in der ImmoScout24-Auswertung als „angespannt“ eingestuft, während Stuttgart und Leipzig zur Kategorie „leicht überhöhte Nachfrage“ zählen. Im dritten Quartal 2025 ging die Mietnachfrage in den acht größten deutschen Metropolen laut Wohnbarometer des Portals um ein Prozent zurück, in Stuttgart um vier Prozent.
Neubau, Umbau und Standortfrage
Neben neuen Bauprojekten stehen Umbau- und Verdichtungskonzepte zur Diskussion. Der Deutsche Städtetag und die Gruppe „Architects for Future“ sprechen sich für mehr Unterstützung bei Umnutzungen, Aufstockungen und Nachverdichtungen aus. Diese Maßnahmen könnten in dicht besiedelten Räumen zusätzliche Wohnungen schaffen, ohne neue Flächen zu bebauen.
Marktanalysen weisen darauf hin, dass Standortentscheidungen für Käufer und Investoren an Bedeutung gewinnen. In Regionen mit sinkender Bevölkerung kann der Wert einer Immobilie nach Angaben von Experten langfristig unter Druck geraten, wenn die Nachfrage zurückgeht. Auch die Bedeutung des ortsüblichen Vergleichsmiet-Spiegels wird in diesem Kontext deutlicher — siehe z. B. die Informationen auf mietspiegeltabelle.de über die ortsübliche Vergleichsmiete.
Für eine konkrete Region lässt sich dies anhand aktueller Daten wie beim Mietspiegel Jena nachvollziehen: hier liegt der Durchschnittspreis für 2025 bei etwa 11,20 €/m².