Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten hat sich 2025 laut der jüngsten Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) erneut zugunsten zentraler Lagen verschoben. Nach den vorliegenden Daten stiegen die Preise in den Innenstädten der Metropolen stärker als in den Außenbezirken. Damit verändert sich das Muster gegenüber der vorangegangenen Korrekturphase, in der die zentralen Lagen überdurchschnittliche Preisrückgänge verzeichnet hatten.
Die Auswertung bezieht sich auf Wohnimmobilienpreise auf Ebene einzelner Stadtviertel. Der GREIX ist ein gemeinsames Projekt lokaler Gutachterausschüsse und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW). Nach Einschätzung der Projektverantwortlichen deutet die Entwicklung des Jahres 2025 auf eine Rückkehr zu dem Marktverhalten hin, das bereits in der Phase von 2006 bis 2022 zu beobachten war: In Aufwärtsphasen steigen die Preise in den Stadtzentren stärker als am Rand.
Preisabstand zwischen Zentrum und Rand wieder größer
Laut GREIX sank das Preisverhältnis zwischen zentralen und peripheren Lagen 2024 auf etwa 1,25. Im Jahr 2025 stieg dieser Wert wieder auf 1,27. Das bedeutet, dass Wohnungen in zentralen Lagen im Durchschnitt rund 27 Prozent mehr kosten als Wohnungen außerhalb der Innenstädte. Im Jahr 1990 hatte dieser Aufschlag nach den Daten noch bei rund fünf Prozent gelegen.
Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX am IfW, erklärte, nach der Phase steigender Zinsen sei nun eine Gegenbewegung zu beobachten. Er verwies darauf, dass Wohnimmobilien in zentraler Lage möglicherweise stärker auf Zinsveränderungen reagieren. In Düsseldorf und München stiegen die Preise in den Zentren 2025 laut Auswertung um knapp vier beziehungsweise rund drei Prozentpunkte stärker als in den Außenbezirken. Berlin wich davon ab: Dort lag das Preiswachstum in den Randlagen um einen Prozentpunkt über dem der zentralen Lagen.
Deutliche Unterschiede innerhalb der Großstädte
Auch innerhalb der einzelnen Städte zeigen sich laut GREIX erhebliche Preisunterschiede. In Berlin kostet der Quadratmeter Wohnfläche in zentralen Lagen wie dem Ortsteil Mitte mehr als doppelt so viel wie im Bezirk Spandau. In Köln werden in der Innenstadt rund 6.000 Euro pro Quadratmeter fällig, während in Porz etwa 3.200 Euro genannt werden. Für Frankfurt ergibt sich ein Aufschlag von rund 85 Prozent zwischen Westend/Innenstadt mit etwa 7.300 Euro und Frankfurt West mit rund 4.000 Euro pro Quadratmeter.
München weist weiterhin das höchste Preisniveau unter den betrachteten Städten auf. In Altstadt-Maxvorstadt liegt der Quadratmeterpreis laut Auswertung bei rund 11.900 Euro. Selbst in Moosach-Milbertshofen, dem in der Auswertung günstigsten Münchner Viertel, werden etwa 7.500 Euro pro Quadratmeter erreicht. Dieses Niveau liegt über den Preisen in den teuersten Lagen der übrigen deutschen Großstädte. In Stuttgart fallen die Unterschiede geringer aus, dennoch beträgt die Differenz zwischen Mitte-Nord mit rund 5.500 Euro und Neckar-Ost mit etwa 3.600 Euro pro Quadratmeter mehr als 50 Prozent.
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Entwicklung im vierten Quartal 2025 je nach Segment unterschiedlich
Für das vierte Quartal 2025 zeigt der GREIX bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum dritten Quartal einen Preisrückgang von 0,3 Prozent. Inflationsbereinigt ergibt sich ein Minus von 0,6 Prozent. Bei Einfamilienhäusern stiegen die Preise zum Jahresende um 0,8 Prozent, inflationsbereinigt um 0,4 Prozent.
Mehrfamilienhäuser wurden im selben Zeitraum laut Auswertung um vier Prozent teurer gehandelt, inflationsbereinigt um 3,7 Prozent. Zugleich wird darauf hingewiesen, dass die Aussagekraft in diesem Segment wegen einer geringen Zahl von Verkäufen begrenzt ist. Im Jahresvergleich zum vierten Quartal 2024 lagen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent und für Einfamilienhäuser um 1,6 Prozent höher. Damit verzeichneten beide Segmente das sechste Quartal in Folge höhere Werte als im jeweiligen Vorjahresquartal. Da die allgemeine Teuerung bei rund 2,2 Prozent lag, gingen die Preise inflationsbereinigt in beiden Segmenten leicht zurück.
Mehr Verkäufe, aber geringere Wachstumsraten
Bei Mehrfamilienhäusern ergab sich im Jahresvergleich ein Plus von 4,8 Prozent, inflationsbereinigt von 2,6 Prozent. Zdrzalek erklärte bei Vorlage der Zahlen im Februar 2026, die Wachstumsrate flache ab. Die Preise stiegen demnach weiter, jedoch langsamer als zuvor. Gleichzeitig nehme die Marktaktivität zu, allerdings ebenfalls in begrenztem Tempo.
Im Vergleich zum Vorjahr wurden laut GREIX 4,1 Prozent mehr Eigentumswohnungen verkauft. Bei Einfamilienhäusern betrug der Zuwachs 1,9 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern 8,9 Prozent. Die Daten deuten damit auf eine Belebung des Marktes hin, ohne dass sich daraus in allen Segmenten ein gleichförmiger Preistrend ableiten lässt.
Großstadtvergleich mit unterschiedlichen Entwicklungen
In den acht größten deutschen Städten verlief die Entwicklung im vierten Quartal 2025 uneinheitlich. In Leipzig stiegen die Preise gegenüber dem dritten Quartal 2025 um 2,9 Prozent. Stuttgart verzeichnete ein Plus von 1,4 Prozent. In Frankfurt am Main lag der Anstieg bei 0,6 Prozent. Berlin wies dagegen einen Rückgang um 1,5 Prozent aus. Für Dresden, Hamburg und München lagen für das vierte Quartal 2025 noch keine Daten vor.
Nach Angaben des GREIX bleiben die regionalen Unterschiede damit deutlich. Während einige Städte weitere Preiszuwächse verzeichneten, stagnierten andere Märkte zum Jahresende oder gaben nach. Der Index basiert auf notariell beglaubigten Kaufpreisen aus den Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse und umfasst mehr als zwei Millionen Transaktionsdaten. Die Berechnungen erfolgen nach wissenschaftlichen Standards mit statistischen Verfahren, um Verzerrungen bei einfachen Durchschnittswerten zu reduzieren. Ziel des GREIX ist es, die Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Städten und Stadtvierteln langfristig vergleichbar zu machen und die Transparenz am Wohnungsmarkt zu erhöhen.