Beim Auszug aus einer Mietwohnung kommt es häufig zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter über den Zustand der Räume. Experten geben Hinweise, welche Regelungen gelten.
Wohnung muss leer übergeben werden
Rechtsanwalt Dietmar Wall weist darauf hin, dass die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben ist, in dem sie bei Einzug vorgefunden wurde. Das bedeutet, dass alle Einbauten entfernt werden müssen – etwa Teppiche, Einbauküchen oder Markisen.
Der Mieterschutzbund ergänzt, dass selbst bei einer stillschweigenden Zustimmung des Vermieters zu Umbauten die Pflicht zur Entfernung bestehen bleibt. Ausnahmen gelten nur dann, wenn schriftlich oder unter Zeugen vereinbart wurde, dass Einbauten verbleiben dürfen. Empfehlenswert sei es daher, entsprechende Absprachen vorab schriftlich zu fixieren.
Eine gemeinsame Begehung der Wohnung mit dem Vermieter ist rechtlich nicht vorgeschrieben, kann jedoch Klarheit schaffen.
Schönheitsreparaturen im Fokus
Ein häufiger Streitpunkt betrifft die sogenannten Schönheitsreparaturen. Dazu gehören Arbeiten wie Tapezieren oder das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Heizrohren, Fußböden, Fenstern sowie Türen von innen.
Grundsätzlich liegt die Verantwortung hierfür beim Vermieter. In vielen Mietverträgen wird diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. Laut Wall gilt dies nur, wenn die Vertragsklauseln wirksam formuliert sind.
Wurde eine Wohnung unrenoviert übernommen, besteht beim Auszug in der Regel keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen. Ein unrenovierter Zustand sollte möglichst bei Einzug schriftlich dokumentiert oder durch Zeugen bestätigt werden.
Fristen für Renovierungen
Für Schönheitsreparaturen gelten übliche Zeitabstände:
- Küche und Bad: alle drei Jahre
- Wohn- und Schlafräume: alle fünf Jahre
- Nebenräume: alle sieben Jahre
Zieht ein Mieter früher aus, bevor diese Fristen abgelaufen sind, entstehen keine Verpflichtungen. Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn die Wohnung überdurchschnittlich stark abgenutzt wurde, etwa durch intensives Rauchen.
Abnutzung oder Schaden
Ob Kratzer im Parkett oder Flecken im Teppich: Die Abgrenzung zwischen normaler Abnutzung und Schaden ist nicht immer eindeutig. Laut Wall zählen leichte Gebrauchsspuren in stark frequentierten Bereichen zur üblichen Abnutzung. Schäden wie Brandlöcher, Rotweinflecken oder tiefe Kratzer durch Möbel und Haustiere gehen darüber hinaus und können zu Schadenersatzforderungen führen.
Bei der Höhe des Ersatzes ist der Zeitwert maßgeblich, nicht der Neuwert.
Schlüsselrückgabe und Protokoll
Alle vom Vermieter ausgegebenen Schlüssel müssen bei der Wohnungsübergabe zurückgegeben werden. Bei Verlust kann Schadenersatz anfallen.
Empfohlen wird ein Übergabeprotokoll, in dem auch Zählerstände festgehalten werden. Werden keine Mängel vermerkt, kann die Rückzahlung der Kaution gefordert werden.
Wichtig sei, so Wall, dass das Protokoll nur den Ist-Zustand dokumentiert. Neue Verpflichtungen des Mieters sollten darin nicht festgeschrieben werden, da diese auch dann wirksam werden können, wenn der Mieter sie unterschreibt.
Rückzahlung der Kaution
Die Mietkaution darf der Vermieter solange einbehalten, bis er seine Ansprüche geprüft hat. Spätestens sechs Monate nach Mietende muss eine Abrechnung erfolgen.