Mietspiegel Freiburg im Breisgau 2026 Informationen
Der aktuelle Mietspiegel in Freiburg im Breisgau liegt 2026 bei durchschnittlich 16,66 EUR /m².
Mietspiegel für Mietwohnungen nach Anzahl Zimmer
Der Preis für eine 1 Zimmer Wohnung in Freiburg im Breisgau liegt bei 20,12 EUR /m². Für eine 2 Zimmer Wohnung liegt der aktuelle durchschnittliche Mietpreis im Jahr 2026 bei 15,89 EUR /m².
| Zimmer | Freiburg im Breisgau | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| 1 | 20,12 € | 14,84 € | 12,99 € |
| 2 | 15,89 € | 12,54 € | 10,61 € |
| 3 | 14,90 € | 11,91 € | 10,07 € |
| 4 | 15,02 € | 11,41 € | 10,02 € |
Historische Entwicklung der m² Preise nach Anzahl Zimmer für Wohnungen in den letzten Jahren
| Zi. | m² in 2022 | m² in 2023 | m² in 2024 | m² in 2025 | m² in 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 15,38 € | 16,77 € | 17,04 € | 18,37 € | 20,12 € |
| 2 | 13,18 € | 14,06 € | 14,73 € | 15,96 € | 15,89 € |
| 3 | 13,21 € | 14,35 € | 14,63 € | 14,99 € | 14,90 € |
| 4 | 12,78 € | 14,26 € | 14,78 € | 14,60 € | 15,02 € |
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Der Marktmietspiegel basiert auf aktuellen, tatsächlichen Preisen der Immobilienwirtschaft und ist kein amtlicher Mietspiegel. Laden Sie hier den ausführlichen Marktmietspiegel als PDF-Dokument herunter.
Mietspiegel für Wohnungen Freiburg im Breisgau
Die Mietpreise in Freiburg im Breisgau variieren je nach Stadtteil. Wie sich die Mietpreise in den vergangenen 4 Jahren in den Freiburg im Breisgau und den Stadtteilen entwickelt haben, sehen Sie in den nachfolgenden Tabellen. Im Stadtteil Opfingen ist der Mietpreis 2026 pro m² mit 12,18€ am günstigsten und in Oberau mit 20,49 € am teuersten.
| Stadtteil | m² in 2022 | m² in 2023 | m² in 2024 | m² in 2025 | m² in 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Mitte | 13,69 € | 15,70 € | 15,80 € | 17,24 € | 19,10 € |
| - Altstadt | 13,73 € | 15,48 € | 15,75 € | 17,00 € | 18,41 € |
| - Neuburg | 13,35 € | 15,68 € | 15,92 € | 17,74 € | 19,96 € |
| Nord | 14,08 € | 15,35 € | 16,20 € | 16,62 € | 17,47 € |
| - Brühl | 14,56 € | 17,31 € | 17,60 € | 18,31 € | 16,97 € |
| - Herdern | 14,27 € | 15,57 € | 16,89 € | 16,61 € | 19,48 € |
| - Hochdorf | 11,82 € | 12,83 € | 12,89 € | 13,24 € | 18,63 € |
| - Zähringen | 13,75 € | 14,96 € | 14,39 € | 16,82 € | 17,51 € |
| Ost | 13,08 € | 14,15 € | 14,64 € | 15,74 € | 15,32 € |
| - Ebnet | 12,26 € | 15,03 € | 14,47 € | 15,85 € | k. A. |
| - Kappel | 13,19 € | 11,95 € | 13,18 € | 15,02 € | 13,00 € |
| - Littenweiler | 13,29 € | 14,59 € | 16,72 € | 16,34 € | 16,51 € |
| - Waldsee | 13,30 € | 15,44 € | 15,91 € | 14,81 € | k. A. |
| Süd | 14,42 € | 15,52 € | 16,24 € | 17,13 € | 16,84 € |
| - Günterstal | 15,35 € | 15,64 € | 17,56 € | 13,91 € | 13,42 € |
| - Oberau | 14,51 € | 16,11 € | 15,64 € | 18,02 € | 20,49 € |
| - Wiehre | 14,32 € | 15,33 € | 16,28 € | 17,03 € | 15,82 € |
| Süd-West | 13,54 € | 14,62 € | 15,38 € | 15,61 € | 15,71 € |
| - Haslach | 13,80 € | 16,08 € | 16,34 € | 16,14 € | 16,16 € |
| - Munzingen | 12,77 € | 13,44 € | 12,64 € | 15,54 € | 16,63 € |
| - Opfingen | 11,62 € | 12,36 € | 12,12 € | 11,94 € | 12,18 € |
| - Rieselfeld | 13,69 € | 14,88 € | 16,08 € | 14,64 € | 15,63 € |
| - St. Georgen | 13,56 € | 14,25 € | 16,25 € | 17,01 € | 16,26 € |
| - Tiengen | 12,82 € | 13,96 € | 14,31 € | 12,94 € | 12,61 € |
| - Vauban | 12,80 € | 14,91 € | 14,76 € | 15,42 € | 18,06 € |
| - Weingarten | 12,42 € | 13,33 € | 14,41 € | 15,92 € | 14,85 € |
| West | 13,55 € | 14,37 € | 14,28 € | 15,87 € | 17,22 € |
| - Betzenhausen | 14,55 € | 15,56 € | 14,35 € | 18,66 € | 18,67 € |
| - Landwasser | 11,66 € | 13,52 € | 11,99 € | 13,55 € | 16,57 € |
| - Lehen | 13,24 € | 16,04 € | 12,75 € | 14,57 € | 18,33 € |
| - Mooswald | 12,39 € | 14,37 € | 12,46 € | 14,29 € | 16,49 € |
| - Mundenhof | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| - Stühlinger | 14,50 € | 14,05 € | 14,89 € | 15,49 € | 16,20 € |
| - Waltershofen | 10,98 € | 11,37 € | 12,43 € | 12,97 € | 13,23 € |
Mietspiegel nach m² für Wohnungen in Freiburg im Breisgau
Für eine 50m²-Wohnung in Freiburg im Breisgau liegt der durchschnittliche Mietpreis (Kaltmiete) 2026 bei 15,92 EUR/m². Für eine 70m² große Wohnung zahlt man zur Zeit 15,89 EUR/m².
| m² | Freiburg im Breisgau | Baden-Württemberg | Deutschland |
|---|---|---|---|
| alle | 16,66 € | 12,36 € | 10,60 € |
| 20 - 35 | 20,55 € | 16,57 € | 14,11 € |
| 35 - 45 | 18,13 € | 13,96 € | 11,41 € |
| 45 - 50 | 18,77 € | 13,21 € | 10,21 € |
| 50 - 60 | 15,92 € | 12,79 € | 9,98 € |
| 60 - 75 | 15,89 € | 12,14 € | 9,92 € |
| 75 - 85 | 14,50 € | 11,81 € | 10,11 € |
| 85 - 100 | 14,26 € | 11,42 € | 10,24 € |
| 100 - | 13,83 € | 11,03 € | 10,27 € |
Historische Entwicklung der m² Preise bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen in den letzten Jahren
| m² | m² in 2022 | m² in 2023 | m² in 2024 | m² in 2025 | m² in 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| alle | 13,84 € | 14,96 € | 15,47 € | 16,24 € | 16,66 € |
| 20 - 35 | 16,28 € | 17,60 € | 18,94 € | 19,23 € | 20,55 € |
| 35 - 45 | 13,93 € | 15,39 € | 15,34 € | 16,19 € | 18,13 € |
| 45 - 50 | 13,33 € | 14,82 € | 15,65 € | 17,40 € | 18,77 € |
| 50 - 60 | 13,17 € | 14,23 € | 14,38 € | 16,11 € | 15,92 € |
| 60 - 75 | 12,63 € | 13,78 € | 14,06 € | 15,15 € | 15,89 € |
| 75 - 85 | 12,74 € | 13,99 € | 13,87 € | 15,21 € | 14,50 € |
| 85 - 100 | 12,86 € | 14,11 € | 15,00 € | 14,66 € | 14,26 € |
| 100 - | 12,92 € | 13,81 € | 14,72 € | 14,87 € | 13,83 € |
Bei den von uns ermittelten Angaben werden Neubauten nicht in die Preisermittlung miteinbezogen. Die angegebenen Mietpreise pro m² beziehen sich auf die Kaltmiete. Unsere Berechnungen basieren auf den Daten der VALUE Marktdatenbank, einer etablierten Datenquelle der deutschen Immobilienwirtschaft.
Was ist der Mietspiegel?
Was ist der Mietspiegel?Der Mietspiegel für Freiburg wurde für die Jahre 2025/2026 neu erhoben und basiert auf einer repräsentativen Befragung. Grundlage sind 8.356 Antworten und 3.087 mietspiegelrelevante Datensätze, die im Sommer 2024 ausgewertet wurden. Die durchschnittliche Nettomiete liegt laut Mietspiegel bei 10,81 Euro/m². Der Mietspiegel berücksichtigt unter anderem Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Beschaffenheit, energetische Merkmale und Wohnlage. Er bietet damit eine wichtige Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Freiburg liegt mit seinen Mietpreisen für Wohnungen auf dem freien Markt weiterhin über dem Durchschnitt vieler deutscher Städte. Für einen Vergleich der Mietpreise nach Ausstattungsgrad, Lage und Wohnfläche eignet sich der Mietspiegel besonders gut, weil er unterschiedliche Wohnwertmerkmale systematisch einordnet. Der aktuelle Freiburger Mietspiegel 2025/2026 steht auf der offiziellen Internetseite der Stadt kostenlos als PDF zur Verfügung. Zusätzlich bietet die Stadt einen kostenfreien Online-Rechner an; eine gedruckte Broschüre kann weiterhin gegen Gebühr bezogen werden.
Einige Faktoren sind zwingend zur Berechnung des Mietspiegels notwendig. Das Gebäude in seinem baulichen Zustand, die Ausstattung im sanitären Bereich, technische Gebäudeausrüstungen, die Lage und die umgebende Infrastruktur spielen dabei eine wichtige Rolle. Die Daten werden zur Berechnung der ortsüblichen Nettokaltmiete verwendet. Der frei finanzierte Wohnungsmarkt soll für Vermieter und Mieter mehr Transparenz schaffen. Als Orientierung für mögliche Mieterhöhungen dient der Mietspiegel beiden Seiten gleichermaßen. In Freiburg ist wie in vielen anderen Universitätsstädten eine besonders hohe Nachfrage nach kleineren und gut angebundenen Wohnungen zu beobachten.
Qualifizierter Mietspiegel für Freiburg im Breisgau
Die Stadt Freiburg stellt allen interessierten Bürgerinnen und Bürgern einen qualifizierten Mietspiegel zur Verfügung. Er wurde unter Mitwirkung einer paritätisch besetzten Arbeitsgruppe erstellt, in der Vertreterinnen und Vertreter der Mieter- und Vermieterseite sowie beratende Fachstellen aus Justiz und Stadtverwaltung beteiligt waren. Die Datenerhebung und Datenauswertung erfolgten durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen. Der Mietspiegel gilt für frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet Freiburg einschließlich der eingemeindeten Ortsteile.
Ein einfacher Mietspiegel gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, muss aber nicht zwingend nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein. Ein qualifizierter Mietspiegel erfüllt dagegen strengere Anforderungen nach § 558d BGB. Für Freiburg liegt ein solcher qualifizierter Mietspiegel vor. Er wurde durch Beschluss der Interessensvertretungen und des Gemeinderates als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und ist für den Zeitraum vom 01.01.2025 bis zum 31.12.2026 gültig.
Wo finde ich den aktuellen, qualifizierten Mietspiegel 2026 für Freiburg?
Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel 2025/2026 für Freiburg ist auf der offiziellen Seite der Stadt abrufbar: Mietspiegel der Stadt Freiburg. Dort stehen die Mietspiegelbroschüre, die Dokumentation sowie der Online-Rechner zur Verfügung. Die vollständige PDF-Fassung des aktuellen Mietspiegels kann hier direkt eingesehen werden: Freiburger Mietspiegel 2025/2026.
Der Mietspiegel bezieht verschiedene Faktoren wie Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung, Beschaffenheit, energetische Merkmale und Lage in die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Für die Jahre 2025/2026 wurde die Basismiettabelle nach Wohnfläche und Baujahr neu strukturiert. Zusätzlich wurden die Lageklassen geobasiert erhoben und ausgewertet. Damit sollen die Wohnlagen innerhalb Freiburgs möglichst nachvollziehbar und einheitlich berücksichtigt werden.
Entwicklung der Mietpreise in den letzten Jahren
Vergleicht man in der Statistik die Entwicklung der Nettokaltmietpreise von März 2017 bis Januar 2018, ergeben sich für die kleinen Wohnungen deutliche Schwankungen mit Tiefstwerten im November 2017 und plötzlichem Anstieg im Januar 2018 auf den Wert von 15,87 €, der sich eingependelt hat. Der Trend in der gesamten Republik geht eindeutig in Richtung kleinere Wohnungen.
Die Nettokaltmiete von Häusern kommt in der Erhebung nur für 2 Größen vor. 140 bis 180 m² und ab 180 m² sind einbezogen. Es gab ab November 2016 einen deutlichen Anstieg bei den Häusern ab 180 m². Die Preise stiegen von 1.931,67 € auf 2.978,26 im Januar 2017. Das entspricht ca. 65 % Steigerung. Im gleichen Zeitraum gingen die Preise für kleinere Wohnungen zurück.
Freiburg im Breisgau ist eine Universitätsstadt mit ständig wechselnden Mietern und daher sind wegen der hohen Quote an Neuvermietungen auch Mieterhöhungen möglich.
Die Mietpreisentwicklung von 2018 bis heute zeigt einen Anstieg der Mieten in Freiburg. Besonders in gefragten Lagen ist eine deutliche Preissteigerung zu beobachten, die auch durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot auf dem Wohnungsmarkt bedingt ist.
Bei einer Prognose zur Bevölkerungsentwicklung des Amtes für Bürgerservice und Informationsverarbeitung wurde von einer Steigerung der Einwohnerzahlen auf maximal 258.000 ausgegangen. Die Zuzüge der Auszubildenden und Studierenden sind steigend und das betrifft gerade die 18 bis 25-Jährigen. Freiburg zählt zu den Städten mit jungen Einwohnern. Das Alter im Durchschnitt liegt bei ca. 40 Jahren. Der Bedarf an geeigneten Wohnungen wird auf ca. 900 im Jahr geschätzt. Die Stadt reagiert auf den wachsenden Bedarf mit Einplanung eines ganz neuen Stadtteiles und konsequenter Bebauung von Lücken im Stadtkern.