Mietspiegel Hamburg

Mietspiegel Hamburg 2026 Informationen

Der aktuelle Mietspiegel in Hamburg liegt 2026 bei durchschnittlich 16,24 EUR /m².


Mietspiegel für Mietwohnungen nach Anzahl Zimmer

Der Preis für eine 1 Zimmer Wohnung in Hamburg liegt bei 17,76 EUR /m². Für eine 2 Zimmer Wohnung liegt der aktuelle durchschnittliche Mietpreis im Jahr 2026 bei 15,72 EUR /m².

Zimmer Hamburg Hamburg Deutschland
117,76 €17,76 €12,99 €
215,72 €15,72 €10,61 €
315,96 €15,96 €10,07 €
416,94 €16,94 €10,02 €

Historische Entwicklung der m² Preise nach Anzahl Zimmer für Wohnungen in den letzten Jahren

Zi. m² in 2022 m² in 2023 m² in 2024 m² in 2025 m² in 2026
113,46 €13,83 €14,82 €16,23 €17,76 €
212,58 €13,09 €14,05 €14,95 €15,72 €
312,80 €13,59 €14,30 €15,10 €15,96 €
413,93 €14,74 €15,25 €16,00 €16,94 €


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Download Markt-Mietpreisspiegel Hamburg als PDF-Dokument Der Marktmietspiegel basiert auf aktuellen, tatsächlichen Preisen der Immobilienwirtschaft und ist kein amtlicher Mietspiegel. Laden Sie hier den ausführlichen Marktmietspiegel als PDF-Dokument herunter.







Mietspiegel für Wohnungen Hamburg

Die Mietpreise in Hamburg variieren je nach Stadtteil. Wie sich die Mietpreise in den vergangenen 4 Jahren in den Hamburg und den Stadtteilen entwickelt haben, sehen Sie in den nachfolgenden Tabellen. Im Stadtteil Veddel ist der Mietpreis 2026 pro m² mit 9,55€ am günstigsten und in HafenCity mit 25,06 € am teuersten.

Stadtteil m² in 2022 m² in 2023 m² in 2024 m² in 2025 m² in 2026
Altona 13,94 € 14,72 € 15,69 € 16,66 € 17,44 €
- Altona-Altstadt 14,77 € 15,15 € 16,64 € 16,06 € 17,98 €
- Altona-Nord 13,79 € 16,31 € 17,09 € 18,38 € 22,05 €
- Bahrenfeld 13,94 € 14,59 € 15,47 € 17,28 € 17,13 €
- Blankenese 14,95 € 15,94 € 15,76 € 17,83 € 18,07 €
- Groß Flottbek 14,57 € 15,93 € 16,46 € 17,93 € 18,04 €
- Iserbrook 12,21 € 13,69 € 13,52 € 14,68 € 15,61 €
- Lurup 10,44 € 11,40 € 11,90 € 12,86 € 14,09 €
- Nienstedten 15,49 € 17,38 € 17,37 € 17,45 € 19,06 €
- Osdorf 12,27 € 12,01 € 12,74 € 14,46 € 14,00 €
- Othmarschen 15,41 € 16,53 € 18,51 € 18,90 € 19,25 €
- Ottensen 15,20 € 15,58 € 17,09 € 17,92 € 19,38 €
- Rissen 12,25 € 12,97 € 14,00 € 14,71 € 14,92 €
- Sternschanze 16,39 € 16,42 € 18,37 € 19,24 € 19,83 €
- Sülldorf 12,34 € 13,58 € 14,26 € 15,87 € 14,93 €
Bergedorf 11,47 € 11,95 € 12,63 € 13,66 € 14,32 €
- Allermöhe 12,64 € 13,01 € 11,84 € 13,57 € 15,30 €
- Altengamme 11,04 € 10,61 € 12,68 € 11,46 € 15,01 €
- Bergedorf 11,92 € 12,16 € 13,07 € 13,78 € 14,73 €
- Billwerder 8,94 € 9,86 € 12,42 € 11,95 € 13,54 €
- Curslack 10,57 € 11,49 € 13,33 € 12,24 € 13,46 €
- Kirchwerder 10,93 € 11,71 € 11,66 € 12,76 € 12,59 €
- Lohbrügge 11,19 € 12,13 € 12,98 € 14,49 € 15,42 €
- Moorfleet k. A. 14,53 € k. A. 13,66 € k. A.
- Neuallermöhe 10,03 € 9,74 € 11,08 € 11,71 € 12,42 €
- Neuengamme 10,39 € 11,48 € 12,31 € 12,41 € 15,71 €
- Ochsenwerder 12,54 € 12,32 € 13,61 € 14,58 € 12,38 €
- Reitbrook 10,99 € 11,62 € 10,46 € k. A. k. A.
- Spadenland 12,40 € k. A. 13,02 € k. A. k. A.
- Tatenberg k. A. 14,12 € 14,71 € 11,45 € k. A.
Eimsbüttel 14,32 € 14,81 € 15,59 € 16,60 € 17,58 €
- Eidelstedt 11,76 € 11,75 € 12,82 € 13,42 € 14,36 €
- Eimsbüttel 15,27 € 15,61 € 16,60 € 17,49 € 18,92 €
- Harvestehude 17,82 € 17,93 € 19,07 € 19,28 € 21,48 €
- Hoheluft-West 15,41 € 16,97 € 16,80 € 17,64 € 18,27 €
- Lokstedt 13,88 € 14,11 € 15,77 € 17,19 € 18,25 €
- Niendorf 12,91 € 13,11 € 14,27 € 15,10 € 16,46 €
- Rotherbaum 17,14 € 18,78 € 19,20 € 21,42 € 21,20 €
- Schnelsen 12,48 € 12,75 € 13,78 € 14,38 € 15,91 €
- Stellingen 14,01 € 14,63 € 16,25 € 16,56 € 17,31 €
Hamburg-Mitte 12,54 € 13,19 € 14,26 € 16,11 € 16,38 €
- Billbrook 13,78 € 15,62 € 13,85 € 12,52 € 14,17 €
- Billstedt 10,35 € 10,69 € 11,76 € 12,55 € 12,52 €
- Borgfelde 12,41 € 14,67 € 14,93 € 16,53 € 17,86 €
- Finkenwerder 9,27 € 10,03 € 12,34 € 14,34 € 11,30 €
- HafenCity 19,22 € 21,73 € 23,49 € 24,89 € 25,06 €
- Hamburg-Altstadt 16,36 € 17,62 € 18,80 € 21,17 € 19,26 €
- Hamm 12,21 € 12,62 € 13,61 € 14,64 € 15,07 €
- Hammerbrook 15,76 € 17,17 € 17,53 € 19,07 € 20,17 €
- Horn 11,05 € 11,57 € 12,23 € 12,66 € 13,92 €
- Kleiner Grasbrook 11,38 € 10,94 € 11,26 € 11,75 € k. A.
- Neustadt 16,13 € 16,05 € 17,15 € 20,21 € 19,50 €
- Neuwerk k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
- Rothenburgsort 10,60 € 12,56 € 12,09 € 15,06 € 16,62 €
- St. Georg 15,63 € 17,04 € 18,17 € 18,13 € 19,13 €
- St. Pauli 15,52 € 15,63 € 15,77 € 18,22 € 17,91 €
- Steinwerder k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
- Veddel 10,20 € 9,22 € 10,34 € 10,09 € 9,55 €
- Waltershof k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
- Wilhelmsburg 10,51 € 10,56 € 11,21 € 11,98 € 12,94 €
Hamburg-Nord 14,12 € 14,89 € 15,78 € 16,81 € 17,78 €
- Alsterdorf 13,51 € 14,77 € 16,34 € 17,24 € 18,01 €
- Barmbek-Nord 12,58 € 13,06 € 14,16 € 15,33 € 16,09 €
- Barmbek-Süd 14,45 € 15,47 € 16,17 € 17,51 € 18,06 €
- Dulsberg 11,27 € 12,29 € 12,64 € 13,78 € 13,01 €
- Eppendorf 15,71 € 16,85 € 17,18 € 18,03 € 20,45 €
- Fuhlsbüttel 12,15 € 12,98 € 13,93 € 14,58 € 15,57 €
- Groß Borstel 12,95 € 14,36 € 14,83 € 17,14 € 17,42 €
- Hoheluft-Ost 16,80 € 16,71 € 17,93 € 20,66 € 21,15 €
- Hohenfelde 15,51 € 16,83 € 17,35 € 18,64 € 19,82 €
- Langenhorn 11,56 € 12,54 € 13,28 € 13,99 € 13,99 €
- Ohlsdorf 12,07 € 12,77 € 14,09 € 14,02 € 15,19 €
- Uhlenhorst 16,16 € 17,30 € 18,22 € 18,69 € 21,73 €
- Winterhude 15,95 € 16,60 € 17,91 € 19,17 € 20,52 €
Harburg 10,45 € 10,98 € 11,89 € 12,25 € 13,51 €
- Altenwerder k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
- Cranz 10,23 € 10,02 € 10,84 € 13,84 € k. A.
- Eißendorf 10,37 € 10,84 € 11,83 € 12,08 € 13,89 €
- Francop 8,97 € 10,14 € k. A. 10,27 € 9,91 €
- Gut Moor k. A. k. A. k. A. k. A. k. A.
- Harburg 10,92 € 10,98 € 11,89 € 12,23 € 14,22 €
- Hausbruch 10,16 € 10,42 € 9,68 € 10,88 € 10,49 €
- Heimfeld 10,29 € 10,90 € 12,32 € 12,44 € 13,99 €
- Langenbek 9,83 € 9,80 € 11,88 € 12,32 € 12,54 €
- Marmstorf 9,87 € 10,63 € 11,62 € 11,73 € 12,37 €
- Moorburg 7,14 € 9,60 € 8,89 € 12,22 € k. A.
- Neuenfelde 8,80 € 8,64 € 8,98 € 9,40 € 10,94 €
- Neugraben-Fischbek 9,09 € 10,34 € 11,15 € 11,80 € 13,65 €
- Neuland 11,41 € 12,93 € 12,15 € 13,72 € 12,77 €
- Rönneburg 10,46 € 12,20 € 12,04 € 12,10 € 11,91 €
- Sinstorf 11,67 € 12,44 € 12,44 € 13,89 € 13,59 €
- Wilstorf 10,50 € 10,74 € 11,47 € 12,06 € 13,74 €
Wandsbek 11,87 € 12,60 € 13,48 € 14,10 € 15,26 €
- Bergstedt 12,53 € 13,28 € 13,52 € 13,63 € 15,73 €
- Bramfeld 11,34 € 12,00 € 12,51 € 13,06 € 14,61 €
- Duvenstedt 12,23 € 13,40 € 13,38 € 13,85 € 14,22 €
- Eilbek 13,29 € 14,22 € 15,09 € 14,76 € 16,18 €
- Farmsen-Berne 10,84 € 11,07 € 11,57 € 12,81 € 13,88 €
- Hummelsbüttel 11,34 € 13,28 € 13,88 € 14,46 € 16,81 €
- Jenfeld 11,00 € 12,13 € 13,05 € 14,55 € 15,38 €
- Lemsahl-Mellingstedt 12,61 € 13,41 € 15,17 € 13,72 € 16,21 €
- Marienthal 12,76 € 13,97 € 14,14 € 15,21 € 16,27 €
- Poppenbüttel 12,87 € 13,53 € 14,99 € 15,05 € 16,95 €
- Rahlstedt 11,23 € 11,85 € 13,26 € 13,51 € 14,64 €
- Sasel 12,58 € 12,98 € 14,20 € 15,27 € 15,99 €
- Steilshoop 9,03 € 9,82 € 10,65 € 11,70 € 12,84 €
- Tonndorf 12,20 € 12,41 € 12,85 € 13,78 € 14,90 €
- Volksdorf 12,81 € 13,99 € 14,18 € 15,00 € 16,09 €
- Wandsbek 12,25 € 12,89 € 14,37 € 14,88 € 15,57 €
- Wellingsbüttel 13,56 € 14,53 € 15,18 € 16,16 € 16,62 €
- Wohldorf-Ohlstedt 12,67 € 13,01 € 13,74 € 14,42 € 12,89 €


Mietspiegel nach m² für Wohnungen in Hamburg

Für eine 50m²-Wohnung in Hamburg liegt der durchschnittliche Mietpreis (Kaltmiete) 2026 bei 15,45 EUR/m². Für eine 70m² große Wohnung zahlt man zur Zeit 15,54 EUR/m².

Hamburg Hamburg Deutschland
alle16,24 € 16,24 € 10,60 €
20 - 3519,76 € 19,81 € 14,11 €
35 - 4516,64 € 16,73 € 11,41 €
45 - 5015,75 € 15,71 € 10,21 €
50 - 6015,45 € 15,50 € 9,98 €
60 - 7515,54 € 15,53 € 9,92 €
75 - 8515,77 € 15,86 € 10,11 €
85 - 10016,70 € 16,45 € 10,24 €
100 - 17,31 € 17,35 € 10,27 €

Historische Entwicklung der m² Preise bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen in den letzten Jahren

m² in 2022 m² in 2023 m² in 2024 m² in 2025 m² in 2026
alle12,90 €13,52 €14,39 €15,32 €16,24 €
20 - 3514,43 €14,79 €16,09 €17,32 €19,76 €
35 - 4513,00 €13,30 €14,53 €15,30 €16,64 €
45 - 5012,85 €13,25 €14,19 €15,07 €15,75 €
50 - 6012,29 €12,85 €13,77 €14,81 €15,45 €
60 - 7512,31 €12,97 €13,73 €14,52 €15,54 €
75 - 8512,82 €13,46 €14,27 €15,21 €15,77 €
85 - 10013,51 €14,36 €15,07 €15,95 €16,70 €
100 - 14,66 €15,40 €16,22 €16,68 €17,31 €

Datenquelle VALUE Marktdatenbank

Bei den von uns ermittelten Angaben werden Neubauten nicht in die Preisermittlung miteinbezogen. Die angegebenen Mietpreise pro m² beziehen sich auf die Kaltmiete. Unsere Berechnungen basieren auf den Daten der VALUE Marktdatenbank, einer etablierten Datenquelle der deutschen Immobilienwirtschaft.


Mietspiegel Hamburg: mietrecht

Was ist der Mietspiegel Hamburg

Der Hamburger Mietenspiegel wird alle zwei Jahre von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen herausgegeben und dient als zentrale Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete in Hamburg. Die aktuelle Ausgabe von 2025 bildet den Stand vom 1. April 2025 ab und besteht aus einer Tabelle mit den aktuellen Werten, einer erläuternden Broschüre sowie ergänzenden Online-Angeboten wie Rechner, Karte und Wohnlagenverzeichnis.

Als qualifizierter Mietenspiegel gilt er als besonders verlässliche Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er wird nach gesetzlichen Vorgaben und anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Für Mieterhöhungen im Bestand ist er deshalb von besonderer Bedeutung. Bei der Anwendung des Mietenspiegels sind nicht nur Baualtersklasse und Wohnungsgröße zu berücksichtigen, sondern auch Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage der Wohnung.

Der Mietenspiegel 2025 weist für Hamburg eine mittlere Nettokaltmiete von 9,94 €/m² aus. Gegenüber 2023 fiel der Anstieg damit vergleichsweise moderat aus. Bei der Einordnung ist allerdings zu beachten, dass im Mietenspiegel 2025 erstmals der Median als Mittelwert verwendet wird. Dadurch wirken sich einzelne Ausreißer weniger stark auf die Durchschnittsbetrachtung aus als in früheren Veröffentlichungen.

Wo finde ich den aktuellen Mietspiegel für Hamburg?

Beim Hamburger Mietenspiegel handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der im Dezember 2025 veröffentlicht wurde. Die Stadt Hamburg stellt auf ihrer offiziellen Seite umfangreiche Informationen rund um den Mietenspiegel Hamburg sowie die aktuelle Tabelle, die Broschüre und das Wohnlagenverzeichnis bereit: Offizielle Informationen zum Hamburger Mietenspiegel.

Dort finden sich neben dem Online-Rechner auch eine interaktive Karte zum Stadtgebiet, bei der Mietwerte eingeordnet werden können, eine Mietspiegeltabelle im PDF-Format, eine ausführliche Broschüre zur Handhabung des Mietenspiegels und Hinweise zur aktuell geltenden Mietpreisbremse. Für die rechtliche Einordnung von Bestandswohnungen ist dieser amtliche Mietenspiegel die wichtigste Orientierung.

Der Hamburger Mietenspiegel differenziert seine Mieterhebungen nach Lage des Mietobjekts, den spezifischen Ausstattungsmerkmalen, der Wohnungsgröße und dem Baujahr des Mietobjekts. So sind natürlich Wohnungen in Studentenwohnheimen meist anders einzuordnen als normale Wohnungen. Hinsichtlich der Lage arbeitet Hamburg mit zwei Kategorien. Unterschieden wird zwischen normaler Lage und guter Lage.

Für Hamburg ist ergänzend der offizielle Mietenspiegel 2025 relevant, der seit Dezember 2025 vorliegt und den maßgeblichen Wohnungsbestand zum Stichtag 1. April 2025 abbildet. Andere Marktanalysen sprechen teilweise von höheren Angebotsmieten. Solche Werte sind jedoch nur eingeschränkt mit der ortsüblichen Vergleichsmiete vergleichbar, da Angebotsmieten und amtlicher Mietenspiegel unterschiedliche Bezugsgrößen haben.

Einflussfaktoren auf die Mietpreise

Die Mietpreise variieren in Hamburg erheblich und werden von mehreren Faktoren beeinflusst:

  • Wohnlage: Hamburg unterscheidet im Mietenspiegel zwischen normaler und guter Lage. In guten Lagen können die Mietpreise deutlich höher ausfallen.
  • Baujahr: Ältere Gebäude haben oft andere Mietspannen als neuere Bestandsgebäude. Zudem spielt der Modernisierungsgrad eine wichtige Rolle.
  • Wohnungsgröße: Die Größe der Wohnung beeinflusst den Quadratmeterpreis. Kleinere Wohnungen weisen häufig einen höheren Quadratmeterpreis auf als größere.
  • Ausstattung: Merkmale wie ein modernes Bad, Balkon oder eine zeitgemäße technische Ausstattung können den Mietpreis erhöhen.

 

Hamburger Mietpreisbremse – seit dem 1. Juli 2015 in Kraft getreten

Funktionsweise der Mietpreisbremse

Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dabei in Hamburg regelmäßig anhand des Hamburger Mietenspiegels bestimmt. Die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 erneut verlängert und läuft derzeit bis zum 31. Dezember 2029 für das gesamte Stadtgebiet.

Ausnahmen:

  • Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
  • Umfassende Modernisierung: Wurde eine Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert, sodass sie einem Neubau gleichgestellt werden kann, greift die Mietpreisbremse nicht.
  • Vormiete: Wenn die vorherige Miete bereits über der zulässigen Grenze lag, darf diese bei einer Neuvermietung unter bestimmten Voraussetzungen beibehalten werden.

Wirksamkeit der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse soll die Dynamik bei Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Auch in Hamburg bleibt sie ein wichtiges Instrument des Mieterschutzes. Sie ersetzt jedoch keinen Mietspiegel und keine individuelle rechtliche Prüfung des Einzelfalls. Gerade in einem Markt mit knappem Angebot kann sie den Druck bei Neuvermietungen dämpfen, ohne die allgemeinen Marktursachen vollständig zu beseitigen.

 

Wichtige Ansprechpartner zum Thema Mietspiegel Hamburg

    • Mieterverein zu Hamburg von 1890 e. V.
      http://www.mieterverein-hamburg.de/
  • Hamburger Mieterverein Mieter helfen Mietern e. V.
    http://www.mhmhamburg.de/
  • Landesverband Hamburgischer Mieterschutz e. V.
    http://www.mieterschutz-hamburg.de/
  • Interessenverband Mieterschutz e. V.
    http://www.iv-mieterschutz.de/
  • Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e. V.
    https://www.grundeigentuemerverband.de/
  • Immobilienverband Deutschland e. V.
    http://www.ivd.net/
  • Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. Landesverband Nord e. V.
    http://www.bfw-nord.de/
  • Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen Hamburg / Mecklenburg-Vorpommern e. V. / Schleswig-Holstein
    http://www.vnw.de/

Eine zusätzliche wichtige Anlaufstelle bildet die Öffentliche Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle Hamburg (ÖRA), zu finden unter: https://www.hamburg.de/oera/

Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten liegt Hamburg mit seiner amtlich ausgewiesenen mittleren Nettokaltmiete weiterhin unter den zuletzt veröffentlichten Durchschnittswerten von Städten wie München, Frankfurt oder Stuttgart. Das unterstreicht, dass Hamburg trotz hoher Nachfrage im bundesweiten Vergleich nicht an der Spitze der amtlichen Mietspiegelwerte steht.

Mehr Informationen rund um den Mietspiegel finden Sie auf den folgenden Seiten.