Ortsübliche Vergleichsmiete

mietrechtDie ortsübliche Vergleichsmiete stellt die Berechnungsgröße zur Erstellung des Mietspiegels dar. In einer Berechnungsformel werden Wohnlagenkategorie (welche je nach Lage des Mietobjektes zugeteilt wird), Ausstattungsmerkmale des Mietobjektes sowie zum Teil weiteren Kriterien wie Baujahr, Bebauungsplan etc. so miteinander verknüpft, dass sich hieraus die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt. Die Darstellung erfolgt in der Regel als Quadratmeterpreis der Nettokaltmiete. Viele Städte bieten mittlerweile im Netz Berechnungsportale an, in welcher die ortsübliche Vergleichsmiete einer Stadt oder Gemeinde sortiert nach Stadtteilen, Bezirken oder Straßen berechnet werden können.

Zielsetzung und Verwertbarkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete

Sinn und Zweck der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist es, konkrete Vergleichsmöglichkeiten und Einschätzungskriterien zur Seriosität von Angebot und Nachfrage zu ermöglichen, wie auch unter Umständen auftretende Streitigkeiten hinsichtlich Mieterhöhungsansinnen bereits vorgerichtlich schlichten zu können.
Die Berechnung der ortsübliche Vergleichsmiete stellt somit ein bedeutsames Instrument zur Regulierung des mietrechtlichen Marktgeschehens dar und erhält damit – sofern sie in einem qualifizierten Mietspiegel auftaucht – auch rechtliche Relevanz. Diese ist festgelegt in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Allerdings bildet die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegeltabelle nur solche Mieten ab, deren Verträge entweder innerhalb der letzten zwei Jahre neu geschlossen wurden oder deren Mietzins sich innerhalb dieses Zeitraumes verändert hat. Dies führt oftmals zu nicht unberechtigter Kritik an der Verwertbarkeit dieser Berechnungsgröße.

Ortsübliche Vergleichsmiete versus Durchschnittsmiete und Marktmiete

Je nach Interessenslage können daher durchaus andere Mietgrößen interessanter und auch aussagekräftiger sein. So gibt zum Beispiel die aktuelle Durchschnittsmiete das Mittel aller tatsächlich erzielten Mieten einer Region wieder und sollte daher insbesondere für Mieter von Interesse sein. Die Marktmiete hingegen beschreibt unter Einbezug weiterer Kriterien, wie Angebot und Nachfrage oder Optionen zur Abweichung vom Mietspiegel, am realistischsten die tatsächlich zu erzielende Miete auf dem aktuellen Marktgeschehen, was vor allem Vermieter interessieren dürfte.

Fazit zum Stichwort ortsübliche Vergleichsmiete

Festzuhalten ist, dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um eine Größe handelt, die rechtlich anerkannt ist und damit eine höhere Verwertungsrelevanz besitzt als abweichende Mietgrößen. Dennoch kann es je nach individueller Interessenslage Sinn machen, auch andere Berechnungsgrößen zur Rate zu ziehen. Bei Streitigkeiten vorgerichtlicher oder gerichtlicher Natur hat die ortsübliche Vergleichsmiete nur dann eine Durchsetzungskraft, insofern sie in einem qualifizierten und damit anerkannten und substantiierten Mietspiegel auftaucht. Dieser ist in der Regel direkt über die betreffende Stadt oder Gemeinde zu beziehen oder bei einem der mietrechtlich relevanten Interessensvertretungen. In fast allen Regionen ist hierfür eine Schutzgebühr zu entrichten.
Wer sich lediglich informieren möchte – ohne dass die Aussagen rechtlich fixiert sein müssen, der kann durchaus auf Mietübersichten in den einschlägigen großen Immobilienvermittlungsportalen zurückgreifen. Auch hier werden in der Regel verlässliche Zahlen dargestellt, ohne dass diese jedoch gerichtlich zugelassen wären. Auch der örtliche Mieterschutzbund ist sicherlich ein adäquater Ansprechpartner, ebenso wie außerhalb des Mietspiegels veröffentlichte Zahlen auf Internetportalen der jeweiligen Gemeinde oder Stadt.
Kostenpflichtige und damit vor Gericht zulässige Daten können dann gegebenenfalls in einem weiteren Schritt über den Mieterschutzbund oder die anwaltliche Vertretung zu einem späteren Zeitpunkt eingeholt werden.

Quellen und weiterführende Literatur
Blank, Hubert (2015): Mietrecht von A-Z, Beck-Rechtsberater, dtv-Verlag
Nick, Matthias (2014): Mietrecht, Campus Verlag
Noack, Birgit / Westner Martina (2015): Miete und Mieterhöhung, Haufe Verlag
Stünzer, Rudolg / Koch, Michael (2013): Mietrecht für Vermieter von A-Z, Haufe Verlag

 

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