In den letzten Jahren gingen die Immobilienpreise deutschlandweit sukzessive immer weiter nach oben. Mittlerweile sinken seit einigen Monaten die Preise deutlich erkennbar. Vor allem in Großstädten ist hier inzwischen ein sogenannter Negativtrend zu erkennen. Die Gründe sind vielschichtig, vor allem steigende Bauzinsen machen den Erwerb einer Immobilie für viele Kaufinteressenten zunehmend schwieriger.
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Die Preise im Wandel
In den letzten zehn Jahren war das Angebot an Kaufimmobilien relativ überschaubar. Deutlich mehr Menschen waren an einem Immobilienerwerb interessiert, als der Markt an Objekten zur Verfügung stellen konnte. Wohnen hat sich vor allem in den Großstädten als Luxus erwiesen, obwohl in der jüngst zurückliegenden Vergangenheit die Zinsen günstig waren und der Staat mit verschiedenen Fördertöpfen einen Immobilienkauf interessant gemacht hat.
In den letzten Wochen bis Monaten hat sich diese Situation sehr verändert. Es sind mehr Immobilien verfügbar und auch die aufgerufenen Preise sind nicht mehr in Stein gemeißelt, sondern lassen sich vielfach verhandeln. Experten sehen einen Preisrückgang von durchschnittlich annäherend sechs Prozent im letzten halben Jahr. Damit entspricht das Niveau in etwa der Realität von Mitte des Jahres 2021.
Größere regionale Unterschiede
Beim Rückgang der Immobilienpreise sind klar erkennbare Entwicklungsunterschiede bei den jeweiligen Großstädten sichtbar. Während in den Städten Berlin und auch Leipzig ein Preisrückgang von um die vier Prozent gegeben ist, liegen die Ballungsräume München, Frankfurt und Hamburg bei der doppelten Zahl. Hier sind circa um acht Prozent verminderte Preise auf dem Immobilienmarkt festzustellen. Stuttgart und ebenso Köln bewegen sich mit ungefähr sieben Prozent knapp darunter.
Steigende Baugeldzinsen
Die steigenden Baugeldzinsen und die damit verbundene lange Zinsbindung sind der zentrale Grund für immer weniger bezahlbare Preise. Die Zinsen sind im Jahr 2022 auf mehr als das Vierfache angestiegen. Daraus resultieren unmittelbare Auswirkungen auf die Zinskosten eines Immobilienkredits und dementsprechend auf die zu leistenden monatlichen Raten.
Die Gründe für den Anstieg liegen einerseits an der hohen Inflation im europäischen Raum und andererseits an den möglichen Erhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB), die bereits in den Baugeldzinsen berücksichtigt wurden. Auch die langfristigen Folgen rund um den Ukraine-Krieg tragen zum Zinsanstieg bei.
Interessierte Kunden sehen häufig keine Möglichkeit, sich vor diesem Hintergrund mit einem Immobilienkauf zu verschulden. Und auch viele Verkäufer sind nicht gewillt, enorme Preissenkungen zu akzeptieren und ihr Haus unter Wert zu verkaufen.
Höherer Verhandlungsspielraum
Makler stellen fest, dass sie sich gegenwärtig beim Verkauf vor allem von Wohnimmobilien zunehmend umstellen müssen. Das gilt nicht nur in kleineren Städten, sondern mittlerweile auch in den begehrten Metropolen. Hier ist das Bevölkerungswachstum am größten und der Wohnraum entsprechend knapp. Dennoch sinkt das Interesse an Kaufimmobilien, obwohl attraktivere Preise das Gegenteil vermuten ließen.
Die gesunkene Nachfrage erlaubt wesentlich mehr Spielraum bei den Preisverhandlungen für Immobilien. Dennoch zögern viele Interessenten, zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Objekt zu erwerben, obwohl das Angebot mittlerweile attraktiver geworden ist und zu erwarten ist, dass dieser Trend in absehbarer Zeit nicht abreißt.
Unterschiede bei den Preisrückgängen
Die sinkenden Preise bei den Immobilien sind keineswegs einheitlich. Die Höhe eines Preisrückgangs hängt stark von der Art des Gebäudes ab. Häuser mit einer hohen Energieeffizienz und einer modernen Ausstattung, vor allem solche mit einem jüngeren Baujahr, gehen weitaus weniger im Preis runter als ältere Objekte. Insbesondere Häuser, die vor dem Jahr 1990 erbaut wurden, verzeichnen einen etwa um die Hälfte größeren Preisrückgang als Objekte, die ab 2010 oder deutlich später gebaut wurden.
Experten raten auch vor diesem Hintergrund weiterhin zu einer Investition in eine energetische Modernisierung von älteren Immobilien. Diese wertet das Objekt auf und ermöglich eine Wertsteigerung und einen wichtigen Beitrag zu einer langfristigen und nachhaltigen Verringerung der CO2-Emissionen.
Mietsteigerungen als zu erwartende Auswirkung
Parallel zur größeren Zurückhaltung beim Kauf von Immobilien ist ein verstärktes Interesse an Mietwohnungen zu verzeichnen. Wer gegenwärtig eigentlich einen Immobilienkauf geplant hat, entscheidet sich häufig vermehrt für eine Miete statt einen Kauf. Das resultiert in steigenden Mieten und damit verbundenen vermehrten Engpässen am Wohnungsmarkt, der ohnehin seit langer Zeit stark überlastet ist.
Fazit
Wer sich gegenwärtig angesichts der sinkenden Immobilienpreise für einen Kauf interessiert, sollte genau kalkulieren, ob die aufgrund der steigenden Bauzinsen deutlich höheren Monatsraten auch tatsächlich auf lange Sicht finanzierbar sind. Bislang ist noch nicht abzusehen, in welche Richtung sich in den kommenden Monaten die Preisentwicklung bewegen wird. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Preise in etwa stabil bleiben oder in den Großstädten noch einmal geringfügig sinken.