Allgemein

In Zeiten immer weiter steigender Mieten und knappem Wohnraum sind Mietspiegel ein oft genanntes Instrument. Vielen ist die Funktion und der Nutzen eines Mietspiegels unbekannt. Manche kennen ihn aus dem Bereich des privaten Mietrechts. Neben dem privaten Mietrecht gibt es auch einen gewerblichen Mietspiegel. Denn bei gewerblichen Mietverträgen gibt es völlig andere Spielregeln als im privaten Bereich.

So gibt es für Gewerbetreibende viele Fallstricke und Dinge, auf die sie achten müssen. Wie genau ein gewerblicher Mietspiegel funktioniert und was es zu beachten gibt, wollen wir in diesem Artikel klären.

Was versteht man unter einem Mietspiegel?

Mietspiegel sind ein Instrument zum Vergleichen von Mieten an einem Ort. Wenn man auf der Suche nach einer passenden Immobilie zum Mieten ist verliert, man schnell den Überblick. Denn in der Regel gibt es viele verschiedene Immobilien auf dem Markt. Diese Immobilien unterscheiden sich untereinander in vielen Hinsichten. Unter anderem in der Lage der Immobilie, in der Größe und in der Ausstattung.

Das macht es zunächst sehr schwierig zu entscheiden, ob die betreffende Immobilie den Mietpreis wirklich wert ist und ob man eventuell zu viel bezahlt. Das ist vor allem für Gewerbemietverträge wichtig, denn diese werden meistens für mehrere Jahre abgeschlossen. Da kommen schnell mehrere hunderte Euro zusammen. Wenn man zu viel Miete zahlt, erst recht. Bei einem Mietspiegel werden die lokalen Mieten erfasst und gemittelt. Mit dem Mietspiegel erhält man also ein gutes Werkzeug, um die örtlichen Mieten zu vergleichen.

Rechtliche Grundlagen bei gewerblichen Mietspiegeln

Wer für sich privat eine Wohnung sucht, kann sich einen entsprechenden Mietspiegel besorgen. Wie ein solcher Mietspiegel für den privaten Bereich aufgebaut ist und welche Informationen er enthalten muss ist gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Man hat also ein Dokument mit einer gewissen rechtlichen Grundlage, auf das man sich in der Regel verlassen kann. Ganz anders ist die Situation aber im gewerblichen Bereich. Für Gewerbeimmobilien gibt es in Deutschland keine einheitlichen oder gar rechtliche Regelungen. Die Mietverträge können entsprechend frei verhandelt werden.

Ein guter Überblick über die lokalen Mieten ist also auf jeden Fall wichtig für die Verhandlungen.

Welche Vereinbarungen bei Gewerbeimmobilien sind üblich?

Für die Privatwohnung werden meist Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. Bei Gewerbeimmobilien ist meist eine Befristung die Regel. In den häufigsten Fällen sind das längere Zeiträume. Also über fünf oder gar bis zu zehn Jahre. Während dieser Mietzeit hat der Mieter keine Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu beenden. Die einzige Ausnahme wäre eine außerordentliche Kündigung. Dies ist aber nicht die Regel und kommt nur zur Anwendung, wenn zum Beispiel die Miete nicht bezahlt wird. Aufgrund der relativ langen Mietbindung ist es daher wichtig, gut informiert zu sein. Durch einen verlässlichen Mietspiegel können Sie sich mit einem sicheren Gefühl für eine entsprechend lange Zeit binden.

Wer kümmert sich um die Erstellung eines solchen Mietspiegels?

Im Bereich der gewerblichen Mietspiegel kümmern sich häufig die regionalen Industrie- und Handelskammern (IHK) um die Erstellung eines Mietspiegels. Sie sind auch häufig die richtigen Ansprechpartner, wenn Sie die Eröffnung eines Gewerbes planen. Die jeweiligen IHKs geben Ihnen Tipps und können Ihnen mit einem entsprechenden Mietspiegel weiterhelfen.

Wie wird ein solcher Mietspiegel erstellt?

Die Daten für einen solchen gewerblichen Mietspiegel werden meist über Umfragen in mündlicher und schriftlicher Form erhoben. Dabei werden sowohl lokale Mieter und Vermieter von Gewerbeimmobilien kontaktiert. Ebenso werden Mitglieder der Stadtverwaltung oder von Ausschüssen angesprochen, wenn diese sich mit Gewerbeimmobilien beschäftigen. Dabei wird erhoben, wieviel Quadratmeter die betreffende Immobilie besitzt und wieviel Miete dafür verlangt wird.

Auch die Länge des Mietvertrages und die bisherige Laufzeit des Mietvertrages wird erfragt. Daneben fließt auch die Lage und Ausstattung der Immobilie mit ein, da diese Faktoren eine wichtige Rolle für die Höhe der Miete spielen. Aus diesen Daten kann dann eine Spanne für übliche Mieten für Gewerbeimmobilien ermittelt werden. Dieser Mietspiegel kann dann unter Umständen noch in verschiedene Unterkategorien für verschiedene Gewerbe unterteilt werden. Die Auswertung und Gewichtung der einzelnen Daten sowie die Erstellung des endgültigen Mietspiegels übernimmt bei den IHKs zumeist ein eigener Sachverständiger.

Bildnachweis: stock.adobe.com / © photo 5000

In den letzten Tagen machte eine Änderung der Mietpreisbremse von sich reden. Die Justizministerin hält die für notwenig, da die aktuelle Regelung keinen großen Nutzen für Mieter hat. Aber was bringt das Update und was fehlt nach wie vor? Die Übersicht:

Gesetz zur Verschärfung der Mietpreisbremse: Das bleibt gleich

Zunächst einmal bleibt ein wichtiger Punkt auch nach der Gesetzesänderung unverändert: Wie bereits in der bestehenden Fassung des Gesetzes, ist es Vermietern weiterhin untersagt, bei einer Neuvermietung, die Mieten um mehr als 10 Prozent anzuheben. Als Referenzwert gilt auch nach wie vor der vor Ort gültige Mietspiegel, unabhängig davon, wie teuer oder günstig die Wohnung vorher vermietet war. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von dieser Regelung: Handelt es sich um einen Erstbezug, muss sich der Vermieter nicht an den Mietspiegel halten. Weitere Ausnahme: Zahlte der Vormieter eine Miete, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, darf der Vermieter diese Miete auch von seinem neuen Mieter verlangen. Somit ist die Mietpreisbremse faktisch außer Kraft gesetzt. 

Gesetzesänderung schafft qualifizierte Rüge ab

Aber es gibt auch Änderungen infolge des neuen Gesetzes: Der Vermieter muss jetzt bereits vor einer neuen Vermietung dem Mietinteressenten mitteilen, wie hoch die Miete der Vormieter war. So sollen die Mieter endlich die Chance bekommen, sich über den Vermieter zu beschweren. Wollten sie das nämlich bisher machen, mussten sie von der sogenannten „qualifizierten Rüge“ Gebrauch machen. Das bedeutet, dass die neuen Mieter nachweisen mussten, dass der Vermieter die Miete zu weit angehoben hat. Das konnten sie bisher aber nur, wenn sie wussten, wie hoch die Miete der Vormieter war. Denn genau das mussten sie in der qualifizierten Rüge nachweisen. Dadurch, dass der Vermieter das nun mitteilen muss, haben die neuen Mieter diese Information zur Hand und können, wenn nötig, sofort die passenden Schritte einleiten. 

Umlage der Modernisierungsmaßnahmen wird begrenzt

Und noch eine weitere, kleine Änderung bringt das neue Gesetz mit sich. Bisher durften Vermieter Modernisierungsmaßnahmen bis zu einer Höhe von elf Prozent pro Jahr auf die Mieter umlegen. Einige nutzten das, um unliebsame Mieter aus der Wohnung „herauszumodernisieren“ und im nächsten Schritt die Wohnungen viel teurer zu vermieten. Das soll nun nicht mehr ganz so einfach gehen. Modernisierungsmaßnahmen können ab jetzt nur noch bis zu acht Prozent auf Mieter umlegen. Allerdings gilt das nur für die Gebiete, in denen der Wohnraum besonders knapp ist. 

Kritikpunkte des Mieterschutzbundes an der neuen Mietpreisbremse

Wie auch in der alten Fassung ist auch jetzt der Mieter gezwungen, gegen Verstöße aktiv vorzugehen. Das bedeutet eben auch: Wenn der Mieter nichts unternimmt, kann der Vermieter tun und lassen, was er möchte – jedenfalls im Hinblick auf den Mietpreis.

Weiterer Nachteil: Es gibt auch jetzt keine wirkungsvollen Sanktionen gegen die Vermieter. Das beutetet also, selbst wenn sich der Mieter dazu durchringt gegen seinen aktuellen Vermieter vorzugehen und dem Vermieter ein Verstoß nachgewiesen werden kann, drohen im keine Strafen. Der Vermieter muss einzig die zu viel bezahlte Miete an seinen Mieter zurückzahlen. 

Davon abgehen befürchtet der Mieterschutzbund, die Mietpreisbremse könne nicht in vollem Umfang wirken, da es nach wie vor viel zu viele Sonderbestimmungen und Ausnahmeregelungen gibt.

Und noch ein weiterer Punkt darf nicht vergessen werden: Mieter müssen gegen ihren aktuellen Vermieter vorgehen. Das werden nur die wenigsten machen, weil sie Sanktionen befürchten könnten. Neben einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter unter bestimmten Umständen nämlich auch von seinem Recht auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf Gebrauch machen. Und diese Risiken werden wohl nur wenige Mieter eingehen wollen. Abgesehen davon, dass durch eine Klage oder Rüge das Verhältnis zu dem Vermieter belastet wird. 

Bildnachweis: Fotolia fotomek

Seit Juni 2015 gilt sie, die Mietpreisbremse. Sie soll Mieter vor überzogenen Mieten schützen. Zu diesem Zweck dürfen Neuvermietungen, die nach Oktober 2015 fertiggestellt wurden, nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Doch häufig halten sich Vermieter nicht daran und noch häufiger finden sie Schlupflöcher, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Die Tricks der Vermieter gegen die Mietpreisbremse

Investitionen in Modernisierungen und vor allem auch in eine umweltfreundliche, also energetische Sanierung, sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Das bedeutet: Vermieter können bis zu elf Prozent pro Jahr auf die Miete draufschlagen. Und das selbst dann noch, wenn die Modernisierung schon längt abbezahlt ist. So machte letztes Jahr in Berlin der Fall der Deutsche Wohnen AG Schlagzeilen.

Der Vorwurf der Mieter: Die Deutsche Wohnen AG investiere in die Instandhaltung, sondern einzig und allein in sogenannte Modernisierungsmaßnahmen. Das Ergebnis: Mieterhöhungen von bis zu 50 Prozent – und das trotz Mietpreisbremse. Ebenfalls nicht betroffen von der Mietpreisbremse sind Wohnungen, die nur für einen bestimmten Zeitraum vermietet werden. Dazu geben die Vermieter die Wohnung gerne als möbliert aus. Für die Möbel darf nämlich ein Zuschlag auf die Miete erhoben werden, der sich nicht an der ortsüblichen Miete orientieren muss.

Ein weiteres beliebtes Mittel ist die sogenannte teilgewerblichen Vermietung. Teilgewerbliche Wohnungen haben neben den „normalen“ Zimmern, die herkömmlich vermietet werden, noch ein weiteres, das laut Mietvertrag gewerblich genutzt werden darf. Ist der Mieter tatsächlich gewerbetreibend, kann das steuerliche Vorteile haben. Oft ist das aber nicht so. Daher bringt diese Form der Vermietung nur dem Vermieter etwas. Der ist damit nämlich nicht an die Mietpreisbremse gebunden.

Eine einfache Sache also, die Miete ganz legal zu erhöhen. Mal ganz davon abgesehen, dass ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse ohnehin keine Folgen hat. Weder Verwarn-noch Bußgelder werden fällig, wenn ein Vermieter die Miete über die gesetzlichen Regelungen hinaus erhöht. Für den Mieter gibt es nur eine Möglichkeit: Er kann die zu viel gezahlte Miete von seinem Vermieter einklagen. Das machen Mieter natürlich nur in den seltensten Fällen, während sie noch in der Wohnung wohnen, sondern wenn überhaupt erst dann, nachdem sie ausgezogen sind. Denn wohl nur wenige Mieter möchten sich mit ihrem Vermieter anlegen. Die Folge: Die gesamte Mietzeit über zahlen sie viel zu viel Miete, haben aber kaum Möglichkeiten, dagegen vorzugehen.

Mietpreisbremse wird wieder abgeschafft

Was also tun? Einer Studie im Auftrag der Grünen zufolge, zahlen die Mieter in Deutschland bis zu 310 Millionen Euro pro Jahr zu viel Miete. Das lässt an der Effektivität der Mietpreisbremse zweifeln. Doch statt am Gesetz nachzubessern, wie man es als Verbraucher vielleicht denken und wünschen würde, haben die Parteien eine andere Lösung parat: In Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein wird die Mietpreisbremse wieder abgeschafft. Mit der Begründung, dass der erhoffte Effekt, nämlich ein nur moderater Anstieg der Mietpreise in beiden Bundesländern nicht eingetreten ist.

Jetzt kann man natürlich darüber streiten, ob der Grund für eine Wirkung der Mietpreisbremse an ihr selbst liegt, oder vielleicht daran, dass Vermieter eine ganze Reihe von Möglichkeiten haben, die gesetzlichen Regelungen zu umgehen. Oder aber sie beachten sie erst gar nicht, wie es zwischen 70 und 96 Prozent der Vermieter laut verschiedenen Studien tun. Warum sollten sie auch? Vom Gesetzgeber haben sie ja nichts zu befürchten. Im Gegenteil. Der schafft die Mietpreisbremse nach nicht einmal zwei Jahren schon wieder ab.