Mietspiegel Schwabach 2025 Informationen
Der aktuelle Mietspiegel in Schwabach liegt 2025 bei durchschnittlich 10,85 EUR /m².
Mietspiegel für Mietwohnungen nach Anzahl Zimmer
Der Preis für eine 1 Zimmer Wohnung in Schwabach liegt bei 11,93 EUR /m². Für eine 2 Zimmer Wohnung liegt der aktuelle durchschnittliche Mietpreis im Jahr 2025 bei 10,79 EUR /m².
| Zimmer | Schwabach | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|
| 1 | 11,93 € | 15,48 € | 12,50 € |
| 2 | 10,79 € | 12,64 € | 10,25 € |
| 3 | 11,00 € | 11,72 € | 9,74 € |
| 4 | 10,18 € | 11,05 € | 9,75 € |
Historische Entwicklung der m² Preise nach Anzahl Zimmer für Wohnungen in den letzten Jahren
| Zimmer | €/m² in 2022 | €/m² in 2023 | €/m² in 2024 | €/m² in 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10,70 € | 10,95 € | 11,27 € | 11,93 € |
| 2 | 9,64 € | 10,25 € | 10,49 € | 10,79 € |
| 3 | 9,44 € | 10,21 € | 10,32 € | 11,00 € |
| 4 | 9,12 € | 9,83 € | 10,32 € | 10,18 € |
Download Markt-Mietspiegel Schwabach als PDF-Dokument:
Der Marktmietspiegel basiert auf aktuellen, tatsächlichen Preisen der Immobilienwirtschaft und ist kein amtlicher Mietspiegel. Laden Sie hier den ausführlichen Marktmietspiegel als PDF-Dokument herunter.
Mietspiegel für Wohnungen Schwabach
Der durchschnittliche Mietpreis in Schwabach liegt bei 10,85 EUR /m².
| Ortsteil | €/m² in 2022 | €/m² in 2023 | €/m² in 2024 | €/m² in 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Dietersdorf | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Eichwasen | 9,27 € | 9,80 € | 10,49 € | 9,92 € |
| Forsthof | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Limbach | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Nasbach | 10,99 € | 9,25 € | k. A. | k. A. |
| Oberbaimbach | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Obermainbach | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Penzendorf | 9,50 € | 9,54 € | 9,27 € | 9,71 € |
| Raubershof | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Schaftnach | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Schwarzach | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Uigenau | k. A. | 13,40 € | k. A. | k. A. |
| Unterreichenbach | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Wolkersdorf | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Zentrum | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
Mietspiegel nach m² für Wohnungen in Schwabach
Für eine 50m²-Wohnung in Schwabach liegt der durchschnittliche Mietpreis (Kaltmiete) 2025 bei 10,96 EUR/m². Für eine 70m² große Wohnung zahlt man zur Zeit 10,36 EUR/m².
| m² | Schwabach | Bayern | Deutschland |
|---|---|---|---|
| alle | 10,85 € | 12,53 € | 10,32 € |
| 20 - 35 | 13,97 € | 16,95 € | 13,58 € |
| 35 - 45 | 12,35 € | 14,16 € | 11,22 € |
| 45 - 50 | 10,88 € | 12,95 € | 10,22 € |
| 50 - 60 | 10,96 € | 12,61 € | 9,89 € |
| 60 - 75 | 10,36 € | 12,04 € | 9,78 € |
| 75 - 85 | 11,01 € | 11,66 € | 9,95 € |
| 85 - 100 | 11,22 € | 11,28 € | 10,08 € |
| 100 - | 9,76 € | 11,01 € | 10,12 € |
Historische Entwicklung der m² Preise bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen in den letzten Jahren
| m² | €/m² in 2022 | €/m² in 2023 | €/m² in 2024 | €/m² in 2025 |
|---|---|---|---|---|
| alle | 9,55 € | 10,23 € | 10,48 € | 10,85 € |
| 20 - 35 | 11,14 € | 10,86 € | 13,30 € | 13,97 € |
| 35 - 45 | 10,35 € | 11,80 € | 11,22 € | 12,35 € |
| 45 - 50 | 9,24 € | 11,27 € | 11,48 € | 10,88 € |
| 50 - 60 | 9,81 € | 10,04 € | 10,61 € | 10,96 € |
| 60 - 75 | 9,60 € | 10,00 € | 10,27 € | 10,36 € |
| 75 - 85 | 9,32 € | 9,68 € | 10,11 € | 11,01 € |
| 85 - 100 | 9,45 € | 10,36 € | 10,54 € | 11,22 € |
| 100 - | 8,94 € | 10,11 € | 10,04 € | 9,76 € |
Bei den von uns ermittelten Angaben werden Neubauten nicht in die Preisermittlung miteinbezogen. Die angegebenen Mietpreise pro m² beziehen sich auf die Kaltmiete. Unsere Berechnungen basieren auf den Daten der VALUE Marktdatenbank, einer etablierten Datenquelle der deutschen Immobilienwirtschaft.
Was ist der Mietspiegel Schwabach?
Schwabachs Mieten lassen sich belastbar einordnen: Laut VALUE Marktdatenbank liegt der durchschnittliche Mietpreis (Nettokaltmiete) im Jahr 2025 bei 10,70 €/m². Einzimmerwohnungen erreichen im Mittel 12,17 €/m², Zweizimmerwohnungen liegen bei 10,61 €/m². Auch nach Wohnungsgröße zeigen sich klare Unterschiede: Für eine 50-m²-Wohnung wird im Schnitt 10,90 €/m² gezahlt, bei 70 m² rund 10,26 €/m². Diese Werte bilden den Kern der folgenden Auswertung.
Der Mietspiegel dient Mietern und Vermietern als Orientierung bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen. Er beschreibt die ortsübliche Vergleichsmiete – also die Mieten, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten Jahren vereinbart wurden. In Schwabach werden die VALUE-Daten durch den von der Stadt veröffentlichten Mietspiegel ergänzt, der die rechtliche Grundlage für Mieterhöhungsverlangen innerhalb laufender Mietverhältnisse liefert.
Unterschied zwischen qualifiziertem und einfachem Mietspiegel
Schwabach veröffentlicht einen qualifizierten Mietspiegel. Ein solcher wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, regelmäßig fortgeschrieben und von der Gemeinde anerkannt. Er besitzt besondere Beweiskraft vor Gericht und ist die rechtssichere Basis für Mieterhöhungen nach § 558d BGB. Ein einfacher Mietspiegel hingegen beschreibt ebenfalls die ortsübliche Vergleichsmiete, wird aber nicht zwingend nach wissenschaftlichen Standards erarbeitet und hat daher geringere rechtliche Bindungswirkung.
Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel der Stadt Schwabach ist seit 1. Januar 2025 gültig. Er stützt sich auf eine umfangreiche Datenerhebung unter Haushalten im Stadtgebiet und nutzt ein Regressionsmodell, um die Mietniveaus je Wohnfläche und Wohnwertmerkmal abzuleiten. Geltungsbereich, Merkmalskatalog und Rechenweg sind transparent dokumentiert und ermöglichen die individuelle Ableitung der Vergleichsmiete für konkrete Objekte.
Welche Eckdaten werden zur Berechnung herangezogen?
Für die Einstufung des Mietniveaus in Schwabach sind vor allem folgende Kriterien maßgeblich:
- Wohnfläche (Basiswerte je Größenklasse; typischer Geltungsbereich ca. 25–160 m²)
- Baualtersklasse bzw. Bezugsfertigkeit (Altbau bis Neubau)
- Ausstattung und Modernisierungen (z. B. Bad/Heizung, Boden, Einbauküche, Aufzug, Glasfaser)
- Lage innerhalb der Stadt (u. a. zentrale Lagen, Wohnumfeld, Altstadt)
- Gebäudeart (Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte)
Die Berechnung erfolgt in der Regel zweistufig: Aus einer Basis-Nettomiete je Wohnfläche werden prozentuale Zu-/Abschläge für Wohnwertmerkmale abgeleitet. So erklärt sich, warum kleine und sehr gut ausgestattete Wohnungen pro Quadratmeter meist teurer sind, während große Flächen und einfachere Ausstattungen eher niedrigere Quadratmeterpreise aufweisen.
Wo finde ich den aktuellen Mietspiegel?
Der qualifizierte Mietspiegel für Schwabach ist auf der Website der Stadt veröffentlicht und steht dort mit Erläuterungen, Geltungsbereich und methodischem Anhang bereit. Über das Dokument lässt sich die Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung nachvollziehbar herleiten.
➡️ Offizieller Mietspiegel der Stadt Schwabach
Ortsübliche Vergleichsmiete
Aus Sicht der Marktbeobachtung liefert die VALUE Marktdatenbank die zentrale Bezugsgröße: Im Stadtgebiet beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete 10,70 €/m² (2025). Differenziert man nach Wohnungstypen, reichen die Werte von rund 10,26 €/m² bei 70-m²-Wohnungen bis zu 12,17 €/m² bei Einzimmerwohnungen. Damit zeigt Schwabach das typische Muster vieler bayerischer Mittelstädte: kleine, innenstadtnahe und modernisierte Wohnungen erzielen die höchsten Quadratmeterpreise.
Ergänzend weisen andere Marktanalysen für Schwabach Angebotsmieten im Korridor von etwa 10,4 bis 12,0 €/m² aus – teils als Medianwerte, teils als stadtweite Durchschnittswerte und je nach Quartal. Diese Abweichungen sind plausibel und erklären sich durch die Methode (Median vs. arithmetischer Durchschnitt), den Stichtag (laufende Quartalsdaten vs. Jahreswerte) sowie die Datenbasis (Angebote vs. tatsächlich vereinbarte Mieten). Für die redaktionelle Einordnung empfiehlt sich daher die Formulierung einer Bandbreite statt einer scheinbar exakten Einzahl.
Entwicklung der Mietpreise
Die Mietpreise in Schwabach haben in den vergangenen Jahren spürbar angezogen. Besonders dynamisch sind Segmente mit hoher Nachfrage und geringer Verfügbarkeit – etwa kompakte Wohnungen bis 40 m² oder jüngere Baujahre mit guter Ausstattung. Auch die Lage wirkt: Zentrale Quartiere und nachgefragte Wohnlagen zeigen höhere Niveaus als periphere Bereiche. Andere Marktanalysen berichten gegenüber dem Vorjahr von Anstiegen im einstelligen Prozentbereich; die VALUE-Werte für 2025 fügen sich in dieses Bild ein und bestätigen ein steigendes, zugleich aber weiterhin moderates Gesamtpreisniveau für die Stadt.
Für die Praxis bedeutet das: Wer Mieterhöhungen prüft, sollte zunächst den qualifizierten Mietspiegel der Stadt heranziehen und die dort definierten Wohnwertmerkmale vollständig erfassen. Zur zusätzlichen Marktverortung eignen sich die VALUE-Daten mit ihrem Stadtmittel von 10,70 €/m². In Summe ergibt sich – je nach Quelle, Methode und Stichtag – ein realitätsnaher Korridor der ortsüblichen Vergleichsmiete von rund 10,4 bis 12,0 €/m², der Schwankungen des Angebots- und Nachfragemarkts angemessen abbildet.